Comprador de lote de terreno
| Autor | José Osório de Azevedo Jr. |
| Páginas | 23-38 |
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Capítulo I
COMPRADOR DE LOTE DE TERRENO
1.1. Cautelas preliminares
Loteamento aprovado pela Prefeitura e registrado
A lei principal que rege as operações de loteamentos é a Lei
6.766/79, chamada Lei do Parcelamento do Solo Urbano, ou Lei de
Loteamentos. Essa lei tem força obrigatória, é de ordem pública,
assim chamada porque faz preponderar o interesse público sobre o
particular, isto é, os contratantes não podem agir de forma contrária
a ela, se o contrato contrariar o que está na lei, a cláusula contratual
não vale, é nula.
O loteador está obrigado a aprovar o projeto de loteamento
na Prefeitura e a registrar o projeto aprovado no Registro de
Imóveis.
O comprador de lote de terreno precisa observar logo se o
loteamento foi aprovado pela Prefeitura e se está registrado no
Cartório do Registro de Imóveis da comarca.
A leitura do contrato já deve mostrar que o contrato está
registrado. Se não constar do contrato o número do registro, é
quase certo que esse loteamento não está registrado nem aprovado
pela Prefeitura.
Trata-se, então, de um loteamento clandestino, um
loteamento feito de forma escondida do Poder Público. Isto é muito
grave, porque só a Prefeitura tem autoridade para permitir que
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ocorra um loteamento. Nenhum proprietário pode lotear seu terreno
sem obter autorização da Prefeitura.
Às vezes, um loteamento foi aprovado pela Prefeitura, mas
não foi registrado no Cartório do Registro de Imóveis. Isto também
é muito grave, porque o registro é que garante que o loteador é o
dono do imóvel e que pode vender os lotes para os interessados.
Se não houver o registro do loteamento, vai ser difícil para o
comprador ficar dono do lote porque no cartório não aparece
nenhum lote, só aparece que o loteador é dono de uma gleba bruta.
O comprador, então, não poderá registrar o seu contrato.
Mas, no futuro e com dificuldades, o comprador terá condições de
ficar dono do terreno, como veremos adiante.
A primeira preocupação do comprador de lote, portanto, é
saber se o loteamento foi aprovado pela Prefeitura e se está
registrado no Registro de Imóveis.
Se alguém compra um lote de um loteamento aprovado pela
Prefeitura e registrado no Registro de Imóveis, estará fazendo um
negócio normal, dentro da legalidade.
As dificuldades que eventualmente ocorram são aquelas que
também podem acontecer em qualquer negócio imobiliário, isto é,
violação do contrato, ou da lei, por qualquer das partes.
Se o loteamento não estiver registrado, o interessado não
deve comprar.
Mas às vezes não há escolha, pois podem não existir, para
vender, loteamentos registrados. Ou, se existirem, os lotes são
muito caros e não dá para comprar.
Será o caso de arriscar e comprar assim mesmo?
Depende: se o loteador é, realmente, dono da gleba, ele está
vendendo irregularmente, mas está vendendo o que é dele. Então,
talvez dê para arriscar. O comprador não vai ter escritura
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