Ações imobiliárias
| Autor | Valdemar P. Da Luz |
| Ocupação do Autor | Advogado; Doutor em Direito Civil |
| Páginas | 187-226 |
Direito Imobiliário: Fundamentos teóricos e práticos
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1 AÇÕES POSSESSóRIAS
As ações possessórias asseguradas pelo Código de Processo Civil,
no arts. 920 a 932, são as de manutenção de posse, integração de posse
e interdito proibitório.
Anote-se, contudo, que o possuidor poderá optar entre o proce-
dimento especial do CPC ou dos Juizados Especiais Cíveis, na hipótese
de o valor do imóvel não exceder a 40 vezes o salário mínimo, ao teor
do art. 3º, IV, da Lei nº 9.099, de 26.9.95.
1.1 Ação de manutenção de posse
O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de
ato que venha a molestar ou a perturbar o possuidor em sua posse.
Desse modo, ocorrendo qualquer modalidade de invasão do terreno
do possuidor, seja por pessoas, seja por animais, por ato de seus pro-
prietários, caracteriza-se turbação, passível de ser atacada pela ação de
manutenção de posse.
a) prova da posse do autor (escritura pública, contrato de promessa
e compra e venda ou prova testemunhal);
a) prova da turbação praticada pelo réu (testemunhas, fotograas);
b) a continuação do autor na posse do imóvel (se o imóvel não
mais se encontrar na posse do autor, a ação competente será a
de reintegração, de posse);
c) prova da data em que ocorreu a turbação (a data deve ser
anterior a ano e dia, sob pena de carência de ação - art. 924,
CPC).
1.2 Ação de reintegração de posse
A ação de reintegração de posse, fundada no art. 926 do Código
de Processo Civil, é a providência processual facultada ao possuidor
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que pretenda retomar a posse do imóvel do qual tenha sido despojado
por ato de esbulho. Considera-se esbulho todo e qualquer ato violento,
clandestino ou precário que venha a privar o possuidor da posse. Dessa
forma, constituem exemplos de esbulho: invasão de terras; alteração
ilegal de divisas; negativa do comodatário devolver o imóvel dado em
comodato após o término do contrato ou do período de noticação;
construção ilegal de benfeitorias ou cercamento total ou parcial de terreno
por pessoa que não seja o proprietário ou o detentor do imóvel.
Demais disso, os tribunais têm entendido cabível o pedido reintegra-
tório para também obter a restituição do imóvel que servia de residência
às pessoas que conviviam em união de fato, por parte dos herdeiros do
companheiro falecido a quem pertencia o imóvel:
Comete esbulho a concubina que, após noticada, se recusa a restituir o
prédio que ocupava conjuntamente com o de cujus, por quanto em virtude
do falecimento deste transfere-se a posse do espólio, tornando-se aquela
mera detentora do imóvel.44
a) prova da posse do autor (escritura pública, promessa de compra
e venda ou prova testemunhal);
b) prova da ocorrência do esbulho (testemunhas, fotograas);
c) prova da perda da posse por parte do autor (testemunhas);
d) prova da data do esbulho (o período também deve ser anterior
1.3 Posse e exceção de domínio
Denomina-se exceção de domínio a arguição do domínio, ou da
condição de proprietário do imóvel objeto da ação possessória, como
defesa ou como fundamento para alguém manter-se ou reintegrar-se
na posse.
44 TA-MG, in Rep. IOB de Jurisp. 4/93, p. 64; no mesmo sentido: TA-RJ, in Bol. ADCOAS,
ementa 134626/91.
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O art. 923 do Código de Processo Civil é bastante esclarecedor,
no alusivo à vedação do reconhecimento de domínio, quando reza: “Na
pendência do processo possessório é defeso, assim ao autor como ao réu,
intentar ação de reconhecimento de domínio”. Ainda que com palavras
diferentes, porém com igual sentido, o novo Código Civil, repetindo
a primeira parte do art. 505 do Código Civil de 1916, dispõe, no § 2º
do art. 1.210, que “Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a
alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa”.
Ocorre que o oferecimento da exceção acarreta confusão entre
o petitório e o possessório, cada qual com o seu objeto especíco. Ou
seja, na ação petitória (reivindicatória) discute-se o domínio na sua
essencialidade, ao passo que na ação possessória o que se tem em mira,
única e exclusivamente, é a posse, independentemente de quem pos-
sua o domínio ou a propriedade. Assim, segundo expressivo número de
autores, pouco importa que o proprietário seja vencido no possessório,
pois, se verdadeiramente proprietário é, vencerá na ação petitória.
Tem-se, assim, como consagrado, o princípio da não cumulatividade
do possessório com o petitório, que inspirou a redação do art. 923 do
Compulsando a jurisprudência, colhe-se, em acórdão proferido
pelo Superior Tribunal de Justiça em 1991, e que teve como relator o
então Min. Athos Gusmão Carneiro, que “não cabe, em sede possessória,
a discussão sobre o domínio, salvo se ambos os litigantes disputam a posse
alegando propriedade ou quando duvidosas ambas as posses alegadas”45.
Em outro julgado, proferido no mesmo ano, e que teve o mesmo relator,
o STJ defendeu a vigência da Súmula 487 do STF, ao argumento de que
“impende deferir a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se
com base neste for ela disputada”46.
Posteriormente, em 1994, o Superior Tribunal de Justiça, em
acórdão que teve como relator o Min. Dias Trindade, decidiu que “não
se admite, em pleito possessório, a exceção de domínio, posto que a Lei
ação possessória”47.
45 STJ – 4ª Turma, RESP 6012/PR, 13.08.91.
46 RESP 7283, 4ª Turma, 18.11.91.
47 RESP 32467/MG, 4ª Turma, 28.2.94.
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