Direitos Sobre Imóveis
| Autor | Valdemar P. Da Luz |
| Ocupação do Autor | Advogado; Doutor em Direito Civil |
| Páginas | 157-183 |
Direito Imobiliário: Fundamentos teóricos e práticos
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1 DIREITO DE SUPERFÍCIE
Cumpre inicialmente consignar que há dois diplomas legais abor-
dando o tema do direito de superfície: a Lei nº 10.257/01- Estatuto da
Cidade, lei especial anterior ao Código Civil, e o próprio Código Civil,
lei geral. Nesse caso, a teor do art. 2º, § 2º, da Lei de Introdução ao
Direito Brasileiro (LIDB), “a lei que estabeleça disposições gerais ou es-
peciais a par das já existentes, não revoga nem modica a lei anterior”.
Ademais, a conclusão, aprovada na I Jornada de Direito Civil,
promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça
Federal, realizada no período de 11 a 13 de setembro de 2002, deu ori-
gem ao Enunciado nº 93: “As normas previstas no Código Civil, regu-
lando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito
de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), por
ser instrumento de política urbana”.
Em face dessas considerações permite-se armar que as duas leis
coexistem e se completam, de modo que somente o exame da hipóte-
se concreta é que permitirá concluir a prevalência de uma regra de um
diploma sobre a regra de outro.
De qualquer modo, nos limitaremos, nessa obra, a promover a
abordagem sobre o tema da cessão de superfície com fundamento na
A respeito do tema, assim dispõe o art 21 da Lei nº 10.257/01:
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de
superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado,
mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo
ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato
respectivo, atendida a legislação urbanística.
§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
[...]
Revela o art. 21 que ao proprietário urbano é permitido conceder a
outrem (superciário) o direito de superfície do seu terreno, por tempo
determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada
no Cartório de Registro de Imóveis (art. 21, Lei nº 10.257/01). Referida
concessão pode ser gratuita ou onerosa (art. 21, §2º, Lei nº 10.257/01).
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Valdemar P. da Luz
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O § 1º do art.21, da Lei nº 10.257/01, dispõe que o direito de super-
fície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo,
atendida a legislação urbanística. Já o Código Civil refere que o proprie-
tário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em
seu terreno (art. 1.369). No caso da Lei nº 10.257/01, entendemos que
o legislador foi mais feliz, pois a regra mais generalista permite conceber
outras formas de utilização do terreno além de construir ou plantar,
como, por exemplo, utilizá-lo para explorar estacionamento, coloca-
ção de containers, colocação de veículo para venda de lanches e outros.
Convencionada a cessão, ca o superciário responsável pelos en-
cargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superciária, ar-
cando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva,
com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direi-
to de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo
(§3º, art. 21).
O direito de superfície pode ser transferido a terceiros e, por
morte do superciário, aos seus herdeiros (§§4º e 5º, art. 21). Porém,
em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o super-
ciário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência,
em igualdade de condições à oferta de terceiros (art. 22).
O direito de superfície extingue-se: a) pelo advento do termo;
b) pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo
superciário, como, por exemplo, dar ao terreno destinação diversa
daquela para a qual foi concedida (art. 24, § 1º); c) pela desapropriação
(art. 1.376, C. Civil);
Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno
domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas
no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não
houverem estipulado o contrário no respectivo contrato (art. 24, Lei nº
10.257/01). Porém, a extinção poderá operar-se antes do termo nal
do contrato, na hipótese de o superciário dar ao terreno destinação
diversa daquela para a qual foi concedida (§ 1º ).
A extinção do direito de superfície deve ser averbada no Cartório
de Registro de Imóveis onde foi registrado o contrato de cessão (art.
24, §2º, Lei nº 10.257/01).
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