Capítulo V. Da Ação Renovatória
| Autor | Cleyson de Moraes Mello |
| Ocupação do Autor | Professor Adjunto da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Professor do PPGD da UERJ e da UVA; Diretor Adjunto da Faculdade de Direito de Valença; Membro do IAB |
| Páginas | 321-340 |
70.1. Ação Revisional de Aluguel. Acordo. Desocupação
Nada obsta que o magistrado, na própria ação revisional de aluguel, ho-
mologue acordo de desocupação do imóvel locado. Neste caso, se a desocu-
pação não ocorrer nos moldes do acordo, o magistrado deverá expedir o
mandado de despejo, não obstante a natureza revisional da ação.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Códi-
go de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser
instruída com:
I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do
art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o
imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a reno-
vação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e,
quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação
completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço
e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a pro-
fissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo,
mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)283
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na re-
novação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se ca-
sado for;
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em
virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de
parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes,
Locação e despejo 321
283 Redação anterior – V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e,
quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número
de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tra-
tando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da
carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade fi-
nanceira;
salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador
dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipó-
tese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à
renovação.
71.1. Ação Renovatória. Considerações Iniciais
Os requisitos legalmente exigidos ao manejo da ação renovatória estão
elencados no artigo 51 da Lei nº 8.245/91. Capanema ensina que “como se
depreende do texto legal, o exercício da atividade comercial, desde que
atendidas certas condições, confere ao locatário o direito à renovação do
contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instrumento de
proteção ao fundo de comércio. Estas condições, essenciais e cumulativas,
estão relacionadas nos incisos I, II e III.”284
Quais os requisitos, portanto, para que o locatário tenha direito subjeti-
vo de renovação do contrato? O primeiro requisito é que o contrato tenha
sido celebrado por escrito e com prazo determinado, afastando, pois, a inci-
dência aos contratos verbais e aos que estejam vigendo por prazo indetermi-
nado. A segunda condição é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a
soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. E o
terceiro requisito é que o locatário esteja explorando seu comércio, no mes-
mo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O direito a propor a ação renovatória poderá ser exercido pelo locatário,
bem como pelos cessionários ou sucessores da locação (art. 51, § 1º, Lei nº
8.245/91).
No caso de sublocação total do imóvel, o direito subjetivo a renovar o
contrato poderá ser exercido pelo sublocatário (art. 51, § 1º, Lei nº
8.245/91).
Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as ati-
vidades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fun-
do de comércio,285 286 o direito a renovação poderá ser exercido pelo loca-
322 Cleyson de Moraes Mello
284 SOUZA, p.194.
285 De acordo com Pedro Nunes, fundo de comércio é “o conjunto de bens corpóreos
e incorpóreos ou uma universalidade de coisas e direitos, ativos e passivos – universitas
facti – que constituem o patrimônio do comerciante: as mercadorias, os móveis e semo-
ventes, os utensílios, o título, o ponto e a fama do estabelecimento que se explora, a sua
freguesia ou clientela, o contrato de locação, o nome comercial, as patentes de inven-
ção, o registro de marca de indústria e de comércio e etc.” NUNES, Pedro. Dicionário
de Tecnologia Jurídica. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1994, p.659.
286 TJDF – Processo: AI 205769620108070000 DF 0020576-96.2010.807.0000 Re-
lator(a): LÉCIO RESENDE Julgamento: 09/02/2011 Órgão Julgador: 1ª Turma Cível
Publicação: 17/02/2011, DJ-e Pág. 66 Ementa CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMEN-
TO. CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. AÇÃO DE
DESPEJO. A APLICAÇÃO DA LEI Nº 8.245/91 TEM COMO FINALIDADE A PRE-
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