O contrato preliminar e efeitos: promessa de doação e compromisso de compra e venda de bem imóvel
| Autor | Marco Aurélio Bezerra de Melo |
| Páginas | 239-252 |
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O CONTRATO PRELIMINAR E EFEITOS:
PROMESSA DE DOAÇÃO E COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
Marco Aurélio Bezerra de Melo
Doutor e Mestre em Direito pela UNESA. Professor Titular de Direito Civil do IBMEC/RJ.
Professor do PPGD da UNESA. Professor Emérito da EMERJ. Desembargador do TJRJ.
Membro Fundador da Academia Brasileira de Direito Civil e do Instituto Brasileiro de
Direito Contratual e sócio honorário do Instituto de Advogados Brasileiros.
Sumário: 1. Introdução: conceito de contrato preliminar – 2. Promessa unilateral de contratar – 3.
Contrato preliminar de doação – 4. Compromisso de compra e venda; 4.1 Conceito e natureza
jurídica; 4.2 Forma do contrato; 4.3 A irretratabilidade da promessa; 4.4 Tutela judicial e extraju-
dicial do compromissário comprador para a outorga da escritura denitiva e a desnecessidade do
registro no cartório imobiliário.
1. INTRODUÇÃO: CONCEITO DE CONTRATO PRELIMINAR
O contrato preliminar pode ser entendido como um contrato segundo o qual
as partes de obrigam a celebrar um contrato definitivo. Trata-se de um contrato
preparatório que deve ser cumprido com a realização do contrato prometido, ou em
outras palavras, comprometido.
O objeto desse contrato é a obrigação de celebrar o contrato definitivo, não se
confundindo com este que pode envolver a doação, venda, empréstimo, dentre outras
modalidades contratuais. Por exemplo, na venda de um bem, o objeto do contrato
preliminar é a celebração do pacto definitivo, enquanto neste será a própria alienação
em si considerada. Acrescentamos que a própria possibilidade de uma promessa uni-
lateral de contratar já demonstra a independência do contrato preliminar em relação
ao definitivo, pois obviamente não será possível haver uma contratação definitiva
em que apenas uma das partes manifesta a sua vontade de contratar.
Em regra, todas as modalidades contratuais comportam a confecção de contrato
preliminar e vários são os motivos que podem levar os interessados a utilizarem a via do
contrato preliminar, como a falta de dinheiro para a concretização do negócio, a ausência
de documentos, de consentimento de todos os interessados, a integralização da cota
de um dos sócios, a ausência de tradição nos contratos reais, dentre outras hipóteses.
Diferentemente da codificação anterior, o Código Civil de 2002, no âmbito da
teoria geral dos contratos, positivou o contrato preliminar nos artigos 462 a 466,
dispositivos legais que aludiremos no curso do estudo aqui empreendido.
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