Critérios de valoração
| Autor | Manuel Gonçalo Alcázar Molina/Carlos Augusto Arantes |
| Páginas | 117-158 |
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Objetivos do capítulo
1) Apresentar os diferentes critérios de valoração imobiliária.
2) Justificar a escolha do critério mais adequado para a finalidade prevista.
3) Demonstrar a influência que exerce a correta escolha de um critério em um processo de valoração imobiliária.
4) Analisar diversas questões de interesse relacionados com os bens imóveis.
5) Oferecer resultados práticos e aplicações dos conceitos incluídos neste capítulo.
Definida a finalidade, o seguinte passo é escolher um critério para imediatamente aplicar um ou vários métodos de avaliação, tal como se indica na seguinte sequência operativa:
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Justificação da finalidade.
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Escolha do tipo de valor.
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Escolha do critério.
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Coleta de informações.
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Escolha do(s) método(s).
A bibliografia, em matéria de avaliação, identifica e descreve numerosos critérios, quase todos aplicáveis em âmbito agrário, que poderiam dar lugar a valores diferentes para um mesmo bem, tal como explicado no capítulo anterior. De outra forma, é frequente que sobre o mesmo bem não possa ser aplicada a totalidade dos critérios, e que a liberdade de escolha do avaliador se encontre limitada a tão somente um método. Essa situação torna-se clara especialmente nas avaliações reguladas por normativas legais ou pelo escopo previamente definido.
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Os critérios que serão desenvolvidos neste capítulo, junto com algumas considerações de interesse e exemplos que facilitem sua compreensão e aplicação, são os seguintes:
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Critério do valor de mercado.
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Critério do custo de produção.
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Critério do valor de transformação.
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Critério valor de substituição.
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Critério do valor de atualização.
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Critério do valor complementário.
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Critério máximo legal.
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Critério do valor urbanístico.
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Critério dos extremos.
Como já adiantado neste texto, o preço é um feito histórico que surge como consequência de um intercâmbio realizado em um momento e em um espaço concreto. Nesse ato da transação se observam todas as circunstâncias que rodeiam o comprador, o vendedor e o bem, perseguindo os dois primeiros, um aumento de sua utilidade (Fig. 4.1):
Em um mercado em que oferta e a demanda atuem livremente, este oferecerá um resultado preciso e real, que pode ser empregado para calcular o valor
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de mercado de outros bens de similares características, em condições espaciais e temporais comparáveis, e que satisfaçam as mesmas cotas de utilidade dos indivíduos intervenientes.
O emprego deste critério é muito amplo, provavelmente pode considerar-se como o substrato de todos os métodos de avaliação. Lamentavelmente e dependendo do tipo do bem, a qualidade de seus resultados está limitada ao espaço e lugar concreto, assim como a existência de um mercado local com suficientes transações de bens comparáveis ou, pelo menos, ofertas firmes que permitam sua utilização.
Para sua aplicação se requer maturidade, conhecimentos precisos do meio, sendo imprescindível uma metodologia ordenada, justificada e cuidadosa. É certo que, segundo muitos autores, não existe outro valor que senão o “valor de mercado”, mas essa afirmação não deve dar pé a juízos de valor sustentados tão somente pelo “leal saber e entender” daquele que assina o laudo.
Como “valor de mercado” podemos entender como o preço que alcança um determinado bem, onde o vendedor cônscio e conhecedor do mercado, tanto quanto o comprador, transacionam o bem, em determinada data, sem influências de terceiros, ou seja, por livre vontade de ambos.
A NBR 14.653-1 ABNT traz como definição:
3.44 valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
Pela própria definição da norma temos que o valor de mercado não sofre influência de externalidades, o que representa dizer que, existem outros valores que não os de mercado, ou valores de “não mercado”. Como por exemplo: valor de desapropriação / expropriação, valor de liquidação forçada, valor de garantia etc.
Provavelmente é o critério que melhor está definido por seu próprio enunciado e, como tal, se baseia no cálculo dos custos ocorridos para obtenção de um bem. A metodologia avaliatória distingue dois supostos:
a) Valor de reposição: quando o que se estima é o custo de construção de um imóvel de utilidade comparável empregando os materiais, projetos, desenhos, etc., sendo todos atuais.
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b) Valor de reprodução: nesse caso se codifica o processo considerando os mesmos materiais e o mesmo desenho que se utilizou em sua construção original.
O processo, conforme se poderá comprovar no capítulo deste livro centrado na explicação do método do custo, baseia-se na estimação do chamado Custo de Reposição Bruto (CRB) para, em sequência, depreciar, quando pertinente, e nos níveis que se proceda, até calcular o Custo de Reposição Líquido (CRL) ou Custo de Reposição Neto (CRN).
Esse critério se utiliza frequentemente quando a finalidade é calcular o valor de um bem que não mais existe, ou tenha sofrido um processo de deterioração. É normal que a valoração dos danos produzidos em uma exploração agrícola (incêndio, invasão de animais em culturas, deriva de aplicação de defensivos, etc.) ou em um bem urbano (incêndio, enchente, desmoronamento, etc.), se determinem calculando os gastos oriundos de sua reconstrução efetiva, até que este retome as características e as mesmas utilidades que teria antes do ocorrido. Se o dano vier a afetar a totalidade do bem, o valor de reposição estimado coincidirá plenamente com o valor do bem, salvo alguns gastos que se apresentem como consequência, como por exemplo, a remoção de escombros, entulhos, etc.
Em relação com os bens imóveis de natureza urbana há que se assinalar que o cálculo dos gastos ocorridos nos processos de construção, os materiais empregados e as técnicas seguidas, devem fazer referência ao momento atual. Se quando de sua construção original se utilizou tração animal como elemento de força, carga ou transporte, inexiste lógica em utilizar esses parâmetros na atualidade. Em seu lugar se quantificará o gasto correspondente ao emprego de uma grua e um caminhão, por exemplo. Assim mesmo, se deverá ter em conta a situação administrativa e legal vigente: licença de obras, taxas devidas, outorgas, e etc.
É um critério de escasso uso. Sua aplicação mais generalizada consiste em determinar a conveniência ou não de determinada transformação, que possa vir a afetar de forma parcial ou massiva, dependendo da variação qualitativa e quantitativa operada sobre os bens imersos no processo.
Tecnicamente, o custo de transformação é a diferença econômica que existe entre o valor de mercado mais provável de um bem transformado e o custo total dessa transformação.
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VT = VM - COp
Sendo:
VT = Valor de Transformação
VM = Valor de Mercado
COp = Custo Operacional (ou de manufatura, produção)
Um exemplo pode ilustrar esse critério: o valor da azeitona entregue na indústria com um determinado rendimento, o custo de transformação do fruto da oliveira em sumo do mesmo e o valor mais provável que o azeite alcançará no mercado. Com o conhecimento destes valores e custos, torna-se possível tomar decisões a respeito de qual produto é mais lucrativo comercializar: a azeitona ou o azeite.
Outro exemplo seria o caso de uma propriedade rural possuir uma área de pastagem muito bem formada, com opção de arrendamento para pastoreio ou produção de feno e comercialização deste. A definição lógica seria para aquela modalidade que lhe possa reverter maior quantidade de unidades monetárias por hectare, mas, para tanto, é necessário o proprietário, ter conhecimento dos custos e possíveis receitas envolvidas.
Muito39 útil para avaliação de alguns bens, apresenta uma problemática intrínseca que exige uma precisa argumentação das decisões adotadas que venham dar suporte aos resultados do laudo. A justificativa é simples, e se fundamenta na determinação do valor do bem através de outro que possa substitui-lo de maneira lógica, real e racional, de tal forma que esteja capacitado para desenvolver as mesmas funções.
Evidentemente que os bens objetos de avaliação, empregando este critério, devem cumprir uma condição imprescindível: devem existir outros capazes de cobrir as mesmas necessidades e satisfazer idênticas utilidades, dentro das coordenadas de tempo e lugar da avaliação. Inicialmente isto, que seria uma premissa simples, pode originar verdadeiros problemas na hora de justificar a substituição, pois se deve garantir que seja uma alternativa, real ou potencial, perfeitamente viável. Esta situação se complica no âmbito urbano, onde
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existem diferentes mercados identificados e definidos pelos usos dos imóveis (residência, escritório, indústria, etc.) e sua distribuição espacial. Neste caso, os denominados imóveis equivalentes devem pertencer ao mesmo mercado (uso e localização) para atender a consideração de substitutivos.
Como ampliação ao exposto se inclui os exemplos abaixo:
– Em áreas rurais: no caso de produção pecuária, a substituição por outro imóvel com similar capacidade de apascentamento, tanto em quantidade de cabeças por hectare, como em quantidade total de bovinos passíveis de...
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