Finalidade e direitos
| Autor | Manuel Gonçalo Alcázar Molina/Carlos Augusto Arantes |
| Páginas | 91-115 |
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Objetivos do capítulo
1) Mostrar a importância de conhecer a finalidade para realizar e interpretar corretamente uma avaliação.
2) Descrever os princípios, conceitos e definições que o avaliador necessita para conhecer e aplicar.
3) Identificar os direitos e obrigações que incidem sobre o valor de um bem.
O mundo da avaliação é complexo e os avaliadores são conscientes disso. Uma das realidades com que primeiro se defronta o profissional é que o resultado de seu trabalho, o valor atribuído ao bem, pode variar dependendo da finalidade do escopo da avaliação. Não se obterá o mesmo valor, para um mesmo imóvel, para diferentes fins, a saber: expropriação, seguro, cadastro, valor complementário, transmissões patrimoniais, hipotecárias etc. Mesmo que, no caso, seja utilizado o mesmo procedimento avaliatório, os resultados podem ser diferentes.
Portanto, em primeiro lugar, deve-se definir a finalidade da avaliação do laudo a realizar, para em seguida, escolher e justificar o critério e o método a ser empregado, apoiado na informação fidedigna compilada. Desta forma, se consegue adequar o resultado a idiossincrasia própria da aplicação, e ao momento histórico dentro do palco que está sendo realizado esse processo, partindo sempre de um conhecimento completo da casuística que rodeia a coisa objeto de valoração, que dará como resultado o seu valor mais provável.
Como consequência, para fazer corretamente uma avaliação, assim como para poder interpretá-la, é imprescindível ter um perfeito conhecimento do bem e das situações que o rodeiam e o definem. A partir deste momento, e atendendo
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a finalidade perseguida, escolher o processo valorativo mais adequado para chegar ao valor buscado.
Conforme apresentado por McMichel (1946), em muitas ocasiões a metodologia de avaliação aplicável está condicionada pelo tipo de propriedade que será avaliada. Dentro deste entendimento é possível diferenciar as propriedades em três grandes tipos, tendo por regra geral, associado a cada uma deles um critério de valoração específico. Observa-se que, um enfoque técnico justificadamente escolhido só é válido se o resultado final se aproximar do valor buscado. É normal e lógico que se possam aplicar diferentes procedimentos valorativos ao mesmo bem, devendo o engenheiro avaliador escolher o mais adequado, ou os mais adequados, e sempre conforme a finalidade procurada.
1) Propriedades não destinadas a produzir renda: vivendas, residências etc. Basicamente de consumo.
2) Propriedades destinadas a produzir renda: armazém, escritórios, explorações agrícolas e etc.
3) Propriedade de utilidade pública: sedes administrativas, parques nacionais, vias de comunicação (estradas, rodovias, ferrovias, etc.).
A esta tipificação exposta temos que somar uma classificação paralela motivada pelo interesse público ou privado na avaliação de imóvel – conforme indicado anteriormente. Assim, por exemplo, as avaliações de caráter administrativo se encontram claramente condicionadas pelas normativas legais:
• Expropriação forçada.
• Cadastro imobiliário.
• Urbanísticas.
• Imposto sobre renda de pessoa física.
• Imposto sobre sociedades.
• Imposto sobre transmissões patrimoniais, sucessões e doações.
• Imposto sobre grandes fortunas.
• Imposto sobre ganhos diversos.
• Para entidades financeiras, seguradoras.
• Arrendamentos rurais e urbanos.
• Outros.
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O resultado da aplicação dessas normativas não tem porque ser exclusivamente um valor administrativo, distante do mercado, o que tem impedido o seu uso em outras aplicações práticas posteriores. Poderia ser um verdadeiro valor de mercado, tal e qual se identifica claramente nas normas de valoração cadastral (Arts. 22 e seguintes do TRLC04) da Espanha, por exemplo.
Algumas administrações, estaduais ou federal, especificadamente com fins tributários fiscais, estimam seus valores específicos tomando como referência um valor “calculado” (tabelado) pela administração, como no caso do ITR Imposto Territorial Rural, via ordenamento próprio, onde a Secretaria da Receita Federal do Brasil detém um cadastro de Valores de Terra Nua (SIPT – Sistema de Informação de Preço de Terra) para os municípios brasileiros; dito cadastro é alimentado por informações municipais através de convênio específico previsto em Lei nº 9.393/96, sendo utilizado como base tributacional do imposto pertinente aos imóveis rurais em todo o território nacional.
Para finalizar este parágrafo, interessante destacar a importância que as normas europeias de avaliação (EVS2003 em diante), dão a este tema, como vemos: “A finalidade da avaliação resulta crucial para eleição da base da avaliação, qual deve ser estabelecida de maneira conjunta entre cliente e assessores profissionais no começo da designação quando se decidem as condições do acordo”.
Com o objetivo de reduzir a subjetividade e a possível interpretação errônea de determinados princípios e definições, usualmente observados na linguagem cotidiana, se incluem neste ponto aqueles que a doutrina imobiliária e valorativa considera mais destacados30:
1. De maior e melhor uso: o valor de um imóvel suscetível de ser dedicado a diferentes usos ou de ser construído com diferentes padrões construtivos, é o que resulta sua destinação, dentro das possibilidades legais e físicas, a um uso mais provável e financeiramente aconselhável, com a intensidade que permita obter maior valor.
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De substituição: o valor de um imóvel é equivalente ao de outros ativos de similares características substitutivos daquele.
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Do valor residual: o valor atribuído a cada um dos fatores de produção de um imóvel e a diferença entre o valor total desse ativo e os valores atribuídos ao resto dos fatores.
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De antecipação: o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função das expectativas de renda que este imóvel previsivelmente proporcionará no futuro.
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De probabilidade: perante vários cenários ou possibilidades de escolha razoáveis, serão escolhidos aqueles que se entendam mais prováveis.
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De temporalidade: o valor de um imóvel é variável ao longo do tempo.
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De proporcionalidade: os laudos de avaliação serão elaborados com amplitude adequada tendo em conta a importância e o uso do objeto de avaliação, assim como sua singularidade no mercado.
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De transparência: o laudo de avaliação de um imóvel deverá conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhamento das hipóteses e documentações utilizadas.
O engenheiro avaliador deve conhecer estes princípios e ser capaz de escolher justificadamente aqueles que irá aplicar no seu trabalho, sempre dependendo da finalidade da avaliação.
Recomenda-se a consulta minimamente as seguintes normas técnicas ABNT:
- NBR 14.653 (de 1 a 7).
- NBR 12.721.
O motivo de começar com essa definição é justamente destacar a importância da mesma para o avaliador. Mas, tal como se pode imaginar, depois da leitura do parágrafo anterior, não existe uma única figura de referência. Quando o técnico tem liberdade para escolher a unidade de trabalho pode fazê-lo, uma vez que a tenha justificado; mas quando não tiver, haverá de ajustar-se à normativa própria que deverá seguir para realizar sua avaliação.
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Neste texto se incluem aquelas unidades que têm mais importância, desde o ponto de vista quantitativo e qualitativo.
Em termos cadastrais, interessante o definido pela Lei de Cadastro Imobiliário da Espanha em seu artigo 2.1: “A parcela ou porção de solo de uma mesma natureza, encravada em um município e delimitada por uma linha poligonal, a tais efeitos, no âmbito espacial de direito de propriedade de um proprietário ou de vários pro indiviso e, em seu caso, as construções implantadas, qualquer que seja o dono, e com a independência de outros direitos que recaiam sobre imóvel”.
Observa-se que a espelho da legislação brasileira, essa definição não faz referência ao registro cartorial. A lei de registros públicos brasileira (Lei nº 6.015/73 – Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências), deixa claro que, para cada imóvel corresponde uma matrícula.
Art. 176 – O Livro n º 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro n º 3. (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei n º 6.216, de 1975).
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)
I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro regis-tro a ser feito na vigência desta Lei;
II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem...
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