Métodos do custo e residual
| Autor | Manuel Gonçalo Alcázar Molina/Carlos Augusto Arantes |
| Páginas | 259-303 |
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Objetivos do capítulo
- Apresentar os métodos de avaliação de custo e residual.
- Conhecer e estimar diferentes depreciações que podem afetar o valor dos imóveis.
- Mostrar alternativas úteis para avaliação de árvores, substituíveis ou não substituíveis, através de normativas elaboradas para tanto.
- Oferecer resultados práticos e aplicações dos conceitos incluídos neste capítulo.
Conforme NBR 14.653-3:
8.6 Método da quantificação de custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitários das construções rurais ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
O método do custo é um dos mais utilizados em âmbito urbano e figura na maior parte das normativas administrativas que regulam procedimento de valoração especialmente massivo de bens dessa natureza. Serve para determinar o valor de substituição, reposição ou reprodução o valor do técnico que servirá de base para estimar o valor de mercado86.
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Está baseado na determinação do custo total em que incorrerá para substituir um imóvel por outro, de idênticas características e qualidades empregando, para isso, os materiais e técnicas atuais. O valor final do bem avaliando estará constituído pelo valor do solo, determinado mediante o emprego de outro método, ao que se soma o valor da construção, depreciada, quando procedente, em função de sua antiguidade, estado de conservação, funcionalidade etc.
Sua versatilidade e universalidade permite múltiplas aplicações e está especialmente indicado para os seguintes usos:
1) Cálculo dos investimentos necessários para substituir o imóvel
2) Cálculo dos investimentos realizados durante o processo de construção do imóvel
3) Cálculo do valor do seguro da construção, deduzindo o valor do solo.
4) Obtenção do valor do imóvel com base em que não existam bens de similares características no mercado e, portanto, não seja factível aplicar procedimentos de comparação (método comparativo direto de bens de mercado).
5) Estimação de obra realizada com base nos investimentos realizados (desembolsados).
6) Estimação de obra que está por realizar e o cálculo dos investimentos necessários a desembolsar.
7) Avaliação de edificações em reabilitação, com a consideração de que o valor do solo aplicável será o que teria previamente ao começo destas obras.
O procedimento começa com estimação do Custo de Substituição-Reposição Bruto (CRB) para chegar em uma fase imediatamente posterior ao cálculo do Custo de Substituição-Reposição Neto ou Líquido (CRN) aplicando ao primeiro as depreciações ou apreciações que sejam procedentes.
Como definições de custo, vejamos o que nos apresenta a NR 14.653-1 ABNT:
3.9 custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
3.9.1 custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem.
3.9.2 custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
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3.9.3 custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
3.9.4 custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.
3.9.5 custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando.
Para estimação do CRB são somados todos os investimentos necessários para obter um imóvel “novo”, com as características e grau de satisfação das utilidades que tem ou teria o objeto da avaliação. No caso de que se trate de um imóvel em construção ou reabilitação o que se computam são as obras geralmente executadas no momento da avaliação, sem incluir os estoques nem mobiliários, lógico.
Caso existam normativas técnicas e normativas legais estabelecendo parâmetros para avaliação do curso de substituição / reposição o engenheiro avaliador deverá utilizá-las como referência e adotar aquelas que melhor se ajustem a seu critério, conforme a finalidade da avaliação e perfil.
O CRB é formado pelo seguinte:
- Valor do terreno onde se encontra o edifício ou edifício a ser reabilitado.
- O custo da edificação ou as obras de reabilitação.
- Os gastos necessários para realizar a substituição.
Vejamos o que a NBR 14653-1 traz como definição:
3.9.3 custo de reedição: custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
3.9.4 custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.
3.9.5 custo de substituição: custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando.
8.1.2.1. Terreno
Como já dito o método do custo se aplica em conjunto com outros que são os que devemos utilizar para estimar o valor do solo sobre o qual se tenha construído, ou se construirá. Habitualmente os métodos valorativos empregados
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para estimar o valor do solo são os métodos comparativos, involutivo e o residual. Esse último será descrito neste mesmo capítulo.
8.1.2.2. Edificação
A identificação do valor da parte construída, ou por construir, de um imóvel empregando este método pode ser abordado de duas diferentes formas que não são excludentes, mas, pelo contrário, é recomendado o emprego de mais de uma delas sempre que possível.
- Em ocasiões se dispõe do projeto da obra e de diferentes partidas e unidades que o compõem, pelo que será possível designar valores unitários a cada uma delas e obter assim o custo unitário por metro quadrado de obra. Em outras, esta situação não se apresenta e é necessário buscar fontes documentais para obter a informação necessária referente aos custos de construção em um determinado local e em um determinado momento87. Nunca esquecendo a própria experiência profissional do engenheiro avaliador responsável pelo laudo.
- Quando se tratar de um edifício relativamente novo e não se tenham detectado variações substanciais nos preços dos materiais e mão-de-obra é possível estimar o custo mediante uma atualização linear das quantidades realmente gastas para execução da construção existente. Ainda que seja complicado contar com índices de todas e cada uma das unidades da obra pode ser uma alternativa rápida e, em muitas ocasiões, mais que suficiente para obter o valor do CRB.
Na prática é possível estimar o custo de reprodução, porém, o valor somado que lhe confere o caráter histórico88e/ou artístico de um imóvel é mais complicado de se quantificar.
Indicar, por último, o os denominados gastos gerais e o benefício industrial do construtor. Incluir o custo dos elementos não essenciais da edificação que sejam facilmente desmontáveis ou, exceto para os imóveis ligados a uma exploração econômica, os custos dos acabados e instalações não polivalentes. As denominadas terminações específicas, destinadas a colocar em marcha uma determinada atividade econômica, como podem ser as câmaras frigoríficas, instalações mecânicas etc., não se computam na estimação do custo. Entre outros motivos, podemos elencar: os diferentes ritmos de depreciação; os
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diferentes tipos de ambientação do imóvel para determinados tipos de exploração (nesse caso devem ser analisadas as premissas avaliatórias, tendo em vista que esse tipo de ambientação é totalmente distinto para diversos usos – vide sobre depreciação funcional), conforme o escopo pré definido da avaliação tais situações poderão fazer parte do laudo, porém, sem agregação de valor ao bem avaliando, mas não podem deixar de ser citados e mensurados.
8.1.2.3. Gastos
Existem informações disponíveis sobre diferentes gastos levados em conta num projeto imobiliário (CUB-Sinduscon, por exemplo, identifica os custos construtivos por padrão de obra).
Importante lembrar que para quantificar o CRB temos, dentre outros, valores envolvidos com: movimentação de terra, saneamento, concretagem, estrutura, fachada, cobertura, revestimentos verticais, carpintaria, serralheria, vidraçaria, pintura, móveis de cozinha, eletricidade, banheiros e sanitários, calefação, ar condicionado, elevadores, segurança e saúde entre outros.
Como sugestão podemos apresentar89:
• Impostos não recuperáveis e deveres necessários para formalização da declaração de obra nova do imóvel.
• Honorários técnicos por projetos e direção de obras ou outros necessários.
• Custos de licenças e taxas da construção
• O montante dos prêmios de seguro obrigatório do edifício e dos honorários da inspeção técnica para calcular ditos prêmios.
• Gastos de administração do investidor (incorporador, investidor).
• Gastos devidos a outros estudos necessários.
• Não se consideram como gastos necessários o lucro do investidor ou qualquer classe de gastos financeiros ou de comercialização
Aos que se somam: custo de construção, notarial, registro e gastos de comercialização.
A abordagem metodológica permite a valoração de imóveis no projeto, em construção, ou em reabilitação para hipótese de edifício terminado. Neste
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caso, a prática cotidiana da valoração, faculta ao engenheiro avaliador para corrigir o montante dos gastos a considerar, atendendo a evolução dos preços de mercado, que estes apresentem o prazo previsto de finalização da obra, sem que aumento exceda o índice de preços ao consumidor (IPC) estimado oficialmente para o ano em curso90. Evidentemente que para o caso destes imóveis em projeto construção ou reabilitação integral a determinação do CRN não tem razão de ser, visto tais imóveis não terem...
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