Tombamento de bairro, zoneamento ecológico urbano e restrições urbanísticas convencionais (caso de prédio na avenida Brigadeiro Luiz Antônio, São Paulo - SP, com outorga onerosa de potencial construtivo)
| Autor | Vicente de Abreu Amadei |
| Ocupação do Autor | Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo. Palestrante em curso de extensão e de especialização em Direito Urbanístico (Ambiental Artificial), Imobiliário, Notarial e Registral, em diversas instituições (v.g. PUC/SP-COGEAE, Escola Paulista da Magistratura, Universidade SECOVI-SP). |
| Páginas | 23-46 |
TOMBAMENTO DE BAIRRO, ZONEAMENTO
ECOLÓGICO URBANO E RESTRIÇÕES
URBANÍSTICAS CONVENCIONAIS
(CaSO De PréDIO Na aveNIDa BrIgaDeIrO LUIz aNtôNIO,
SãO PaULO – SP, COm OUtOrga ONerOSa
De POteNCIaL CONStrUtIvO)
Vicente de Abreu Amadei
Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo. Palestrante em curso de extensão
e de especialização em Direito Urbanístico (Ambiental Articial), Imobiliário, Notarial
e Registral, em diversas instituições (v.g. PUC/SP-COGEAE, Escola Paulista da Magis-
tratura, Universidade SECOVI-SP).
Sumário: 1. Introdução – 2. O precedente; 2.1 Exposição do caso; 2.2 A solução e o resumo de seus
fundamentos – 3. Apreciação crítica por aprofundamento de aspectos legais, doutrinários e jurispru-
denciais; 3.1 Tombamento de bairro; 3.2 Zoneamento ecológico urbano; 3.3 Restrições urbanísticas
convencionais; 3.4 Outorga onerosa de potencial construtivo – 4. Conclusão – 5. Referências.
1. INTRODUÇÃO
Existem julgados que se tornam relevantes por sua inovação; outros, por sua
dificuldade; outros, por sua procedência; outros, por sua lapidação técnica; outros,
por seu impacto exógeno (histórico, social, econômico, ambiental etc.); outros, por
sua precedência em jurisprudência consolidada; outros, por sua força vinculante;
outros, por sua prudência exemplar; outros, por sua autoridade paradigmática de
justiça; outros, enfim, pela sabedoria do julgador, como a de Salomão ao mandar
cortar ao meio a criança disputada por duas mulheres que se diziam mães, oferecendo
um pedaço a cada uma, para, assim, descobrir a verdadeira e, então, entregar-lhe o
filho (1 Reis, 3, 16-27).
O julgado que temos aos olhos, a rigor, não tem nenhum desses atributos; con-
tudo, em sede de direito urbanístico-imobiliário, ele contém três aspectos de boa
utilidade ao estudo da matéria.
O primeiro, porque pode ser de bom proveito didático ao aprofundamento de
diversos pontos conexos desse ramo do direito, na medida em que passa pela com-
preensão e aplicação de quatro importantes institutos ou instrumentos urbanísticos,
interligados no caso em exame: tombamento, zoneamento, restrições urbanísticas
e ius aedificandi.
VICENTE DE ABREU AMADEI
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O segundo, porque, em cada um desses temas, o julgado nos convida a mergu-
lhar em distinções e especificidades significativas (inclusive quanto à extração de
efeitos jurídicos substanciais): (i) em tombamento, naquele que incide em bairro
(tombamento de bairro); (ii) em zoneamento, no que é próprio da esfera ambiental
das cidades (zoneamento ecológico urbano); (iii) em restrições urbanísticas, naque-
las que decorrem de imposições negociais em loteamentos (restrições urbanísticas
convencionais); (iv) em ius aedificandi, no que toca ao potencial construtivo que se
pode agregar ao imóvel além do coeficiente de aproveitamento básico, mediante
contrapartida econômica (outorga onerosa do direito de construir).
O terceiro, enfim, porque o caso impõe um constante desafio e uma importante
reflexão, intensamente presentes no direito urbanístico-imobiliário: a dialética entre
norma-estática (lei) e vida-dinâmica (cidade) que reclama interpretação jurídica e
aplicação do direito com equidade.
2. O PRECEDENTE
O precedente em exame é do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por sua
Primeira Câmara de Direito Público, Apelação 0031147-70.2009.8.26.00531, à qual
se aderiu, por conexão e arrastamento, a Apelação 0000920- 97.2009.8.26.00532,
ambos julgados em conjunto, em 13 de maio de 2014, por votação unânime.
2.1 Exposição do caso
O caso era referente a um prédio de uso não residencial, situado na av. Brigadeiro
Luiz Antônio, bairro do Jardim Paulista, na cidade de São Paulo, abrigo de edificação
com projeto modificativo de aumento de área construída.
Para esta modificação do projeto original, formalizou-se pedido de alvará de
aprovação e de execução da obra nova, sob a vigência da Lei Municipal 13.885/2004
(lei de zoneamento paulistana da época), a SEHAB (Secretaria Municipal de Habita-
ção) propôs a aprovação do projeto, mediante o pagamento de outorga onerosa do
direito de construir, e foi emitida autorização da SEMPLA.DEUSO (Departamento
Técnico do Uso do Solo da Secretaria Municipal de Planejamento), com a classi-
ficação inicial e oficial do imóvel na zona de uso PI ZCL-a (Zona de Centralidade
Linear com coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,20, básico igual a 1,0 e
máximo variando de 1,0 até o limite de 2,5, inserida na Macrozona de Estruturação
e Qualificação Urbana – Macroárea de Urbanização Consolidada) e, então, foi paga
a outorga onerosa de volume adicional de 507,21 m² de área construída (acima do
1. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=7559366&cdForo=0. Acesso em:
02 jun. 2021.
2. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=7559183&cdForo=0. Acesso em:
02 jun. 2021.
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