Transações imobiliárias de áreas contaminadas no estado de são paulo: seguro ambiental como instrumento econômico para minimização dos riscos ambientais do negócio jurídico
| Autor | Fabio Garcia Barreto |
| Páginas | 103-153 |
TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS DE ÁREAS
CONTAMINADAS NO ESTADO DE SÃO PAULO:
SEGURO AMBIENTAL COMO INSTRUMENTO
ECONÔMICO PARA MINIMIZAÇÃO DOS
RISCOS AMBIENTAIS DO NEGÓCIO JURÍDICO
Fabio Garcia Barreto
MBA’s em Gestão & Tecnologias Ambientais e Gerenciamento de Áreas Con-
taminadas, Desenvolvimento Urbano Sustentável & Revitalização de Brown-
elds pela USP, e em Perícia & Valoração do Dano Ambiental pela PUC-Minas.
Graduado em Administração de Empresas pela Universidade Paulista – UNIP.
Professor na Conhecer Seguros. Diretor Regional América Latina para Seguros
Ambientais na maior seguradora multinacional de grandes riscos (P&C). E-mail:
fabiogbarreto2878@gmail.com.
Sumário: 1. Introdução – 2. Áreas contaminadas – conceito, gerenciamento e potencial de
reabilitação pelo setor imobiliário – 3. Reponsabilidade ambiental relacionada às áreas con-
taminadas – 4. Transações imobiliárias; 4.1 Bases conceituais; 4.2 Função socioambiental dos
contratos; 4.3 Aspectos da incorporação da variável ambiental nos contratos; 4.4 Principais
riscos ambientas associados à aquisição de áreas contaminadas; 4.5 Due diligence ambiental
na aquisição de áreas contaminadas; 4.6 Transações imobiliárias – cláusulas usuais nos estados
unidos e sua aplicação no brasil; 4.6.1 Denições (dened terms); 4.6.2 Representações e garan-
tias ambientais (environmental representations and warranties); 4.6.3 Obrigações (covenants);
4.6.4 Indenização (indemnication ou indemnities); 4.6.5 Direitos de acesso (access rights) – 5.
Seguro ambientais para mitigação dos riscos ambientais associados às áreas contaminadas;
5.1 Seguros de riscos ambientais – surgimento e estágio atual de desenvolvimento; 5.2 Segu-
ros de riscos ambientais para transações imobiliárias – aplicação prática – 6. Considerações
nais – 7. Referências.
1. INTRODUÇÃO
Não diferente dos países desenvolvidos, o processo de industrialização no
Brasil também ocorreu num período em que o desenvolvimento econômico ca-
minhava dissociado das questões ambientais, o que deixou profundas cicatrizes
no solo urbano da sociedade contemporânea, a exemplo das áreas contaminadas,
sobretudo no Estado de São Paulo, principal polo industrial da região sudeste.
As áreas contaminadas representam um enorme risco à saúde humana e ao meio
ambiente caso não sejam remediadas e seu número cresce a cada ano.1 Esses riscos e
1. Informações obtidas no site da CETESB em 2022.
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incertezas a ele associados vem requerendo do Estado, do Direito e da sociedade um
processo de transformação e adaptação para lidar com temática tão complexa.
Políticas, leis, normativos e instrumentos vem sendo criados com foco na
prevenção e correção; novas teses de responsabilidades e obrigações vem sendo
imputadas sobre o poluidor; e, a sociedade vem exigindo seu direito por um meio
ambiente ecologicamente equilibrado.
Nesse cenário, surgem alguns outros riscos intrínsecos, fazendo que o em-
preendedor se prepare para enfrentá-los. Ferramentas importantes como o apoio
jurídico na estruturação dos contratos de transações imobiliárias com foco na
prevenção a m de minimizar os impactos dos passivos e eventuais outras con-
tingências ambientais foi uma delas.
Mas, mais do que isso, os seguros, um dos instrumentos econômicos mais
ecazes da transferência de riscos, mais precisamente os seguros ambientais, co-
meçam a se mostrar como importante aliado na minimização dos riscos gerados na
transação imobiliária de áreas contaminadas e que podem ameaçar sua conclusão.
Ainda em estágio de desenvolvimento no Brasil, o produto já se encontra em
estágio avançado nos Estados Unidos e por esta razão será apresentado neste artigo.
O capítulo 2 trará uma breve conceituação do termo áreas contaminadas e
passará rapidamente sobre o seu processo de gerenciamento e seu potencial de
reabilitação para o uso imobiliário.
Já o capítulo 3 apresentará rapidamente a base legal sobre a qual o direito tem
imputado a responsabilização aos adquirentes de áreas contaminadas.
No capítulo seguinte será conceituado transações imobiliárias e apresentado
como as due diligences ambientais são instrumentos importantes para a atribuição
das responsabilidades e obrigações ambientais aos referidos contratos, bem como, ao
processo de aceitação do seguro ambiental. Também apresentar como tem funcio-
nado a incorporação de cláusulas ambientais nos contratos e seu caráter preventivo,
passando pelas mais utilizadas no exterior e que já se aplicam aqui no Brasil.
Por m, o capítulo 5 apresentará uma breve introdução do contrato de se-
guros adentrando ao estágio atual de desenvolvimento dos seguros para riscos
ambientais no Brasil e como funciona especicamente os seguros ambientais
voltados para as transações imobiliárias de áreas contaminadas.
2. ÁREAS CONTAMINADAS – CONCEITO, GERENCIAMENTO E
POTENCIAL DE REABILITAÇÃO PELO SETOR IMOBILIÁRIO
Este capítulo consiste em apresentar rápida fundamentação teórica do tema
abordado a m de contextualizar o leitor das informações pertinentes para en-
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TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS DE ÁREAS CONTAMINADAS NO ESTADO DE SÃO PAULO
tendimento geral do tema proposto e embasar as discussões que serão realizadas
nos próximos capítulos.
De acordo com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CO-
NAMA) 420/2009,2 Art. 6º, V, contaminação signica a
Presença de substância(s) química(s) no ar, água ou solo, decorrentes de atividades antrópicas,
em concentrações tais que restrinjam a utilização desse recurso ambiental para os usos atual
ou pretendido, denidas com base em avaliação de risco à saúde humana, assim como aos
bens a proteger, em cenário de exposição padronizado ou especíco.
A conceituação e tratativa do tema áreas contaminadas decorre inicial-
mente do conceito de proteção dos solos. Este “[...] foi o último a ser abordado
nas políticas ambientais dos países industrializados, bem após os problemas
ambientais decorrentes da poluição das águas e da atmosfera terem sido tema-
tizados e tratados”.3
A Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental (CETESB) do Es-
tado de São Paulo, órgão ambiental responsável pela avaliação dos processos que
envolvem áreas contaminadas, explica que
O solo foi considerado por muito tempo um receptor ilimitado de substâncias nocivas descar-
táveis, como o lixo doméstico e os resíduos industriais, com base no suposto poder tampão
e potencial de autodepuração, que leva ao saneamento dos impactos criados. Porém essa
capacidade, como cou comprovado posteriormente, foi superestimada e, somente a partir
da década de 70, direcionada maior atenção a sua proteção.4
Já no ordenamento legal vigente, podem ser encontradas duas denições para
área contaminada que se assemelham e se complementam, sendo que uma está no
Resíduos Sólidos (PNRS), e a outra também no Art. 3º, II, porém, da Lei 13.577,
de 8 de julho de 2009:6
Art. 3º, II – local onde há contaminação causada pela disposição, regular ou irregular, de
quaisquer substâncias ou resíduos [Lei 12.305/2010];
Art. 3º, II – área, terreno, local, instalação, edicação ou benfeitoria que contenha quantidades
ou concentrações de matéria em condições que causem ou possam causar danos à saúde
humana, ao meio ambiente ou a outro bem a proteger [Lei 13.577/2009].
2. BRASIL. Ministério do Meio Ambiente. Resolução CONAMA 420, de 28 de dezembro de 2009 (itálico
nosso).
3. CETESB – Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental. Manual de gerenciamento de áreas
contaminadas. 2. ed. São Paulo: CETESB; GTZ, 2001, p. 1. (itálico nosso).
4. Op. cit.
6. SÃO PAULO (Estado). Lei 13.577/2009, de 08 de julho de 2009.
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