Cessão fiduciária em garantia e a cessão dos recebíveis imobiliários, os títulos representativos e negociáveis, securitização, os bancos hipotecários, os agentes financeiros imobiliários e a captação de recursos
| Autor | Marcos Mello Ferreira Pinto |
| Páginas | 195-215 |
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CESSÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E A
CESSÃO DOS RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS, OS
TÍTULOS REPRESENTATIVOS E NEGOCIÁVEIS,
SECURITIZAÇÃO, OS BANCOS HIPOTECÁRIOS,
OS AGENTES FINANCEIROS IMOBILIÁRIOS E A
CAPTAÇÃO DE RECURSOS
Estudada a principal garantia em que se assenta o Sistema Financeiro
Imobiliário (SFI), passamos ao estudo de seus derivados. De fato, a alienação
duciária em garantia está inserida em um sistema como principal meio de ga-
rantia das obrigações nanceiras assumidas para o nanciamento imobiliário.
Entretanto, o sistema foi concebido de forma que novos recursos fossem alo-
cados para nanciar a aquisição de bens imóveis. Não basta, para viabilizar o
nanciamento imobiliário, que se crie um instrumento pelo qual o adquirente
possa garantir o nanciador com efetiva redução de riscos, possibilitando um
procedimento rápido e eciente para execução da garantia. Há necessidade
que o crédito circule. Somente a circulação do crédito permite aos empresários
da área a captação de recursos para investimento em novos projetos.
14.1 A CESSÃO FIDUCIÁRIA
A cessão duciária de recebíveis (créditos) em garantia de nanciamentos
bancários é o principal instrumento introduzido pela Lei nº. 9.514/97 e pelas
modicações à Lei nº. 4.728/65, feitas pela Lei nº. 10.931/2004, para fomen-
to do sistema.1 Por esse instrumento, os credores de recebíveis imobiliários
1 “Art. 66-B. O contrato de alienação duciária celebrado no âmbito do mercado nanceiro e
de capitais, bem como em garantia de créditos scais e previdenciários, deverá conter, além
dos requisitos denidos na Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, a taxa de
juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as demais comissões
e encargos.
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ou não imobiliários poderão obter nanciamento em instituições nanceiras,
dando em garantia a titularidade duciária dos créditos que tenham a receber
de seus devedores.
Como se passará a estudar, as vantagens das garantias da cessão duciá-
ria em garantia de créditos deverão substituir o tradicional penhor nanceiro
como instrumento de garantia das relações creditícias bancárias garantidas
por créditos do devedor.
14.2 ESTRUTURA DO NEGÓCIO
Uma empresa que tenha diversos créditos, pulverizados ou não, poderá ter
necessidade de capital, não podendo aguardar o pagamento das dívidas pelos
seus devedores. Diante dessa situação, se dirige a uma instituição nanceira e
obtém um nanciamento, dando em garantia os seus recebíveis futuros. Tradi-
cionalmente, essa garantia se dava com o penhor nanceiro que o Código Civil
Brasileiro (CCB) denomina penhor de direitos e títulos de crédito. A Lei nº.
4.728/65, com as modicações feitas pela Lei nº. 10.931/2004, veio a permitir
que essa mesma operação de nanciamento seja garantida por cessão duciá-
ria em garantia de direitos creditórios (recebíveis).
A principal diferença entre a cessão duciária em garantia e o penhor
nanceiro decorre do título pelo qual o credor receberá os créditos, caução
ou propriedade duciária. No penhor, a titularidade dos créditos permanece
com o devedor, sendo transferida somente a posse dos títulos representativos
do crédito ao credor (art. 1.452 do CCB). A lei dá ao credor pignoratício um
mandado para praticar os atos necessários à conservação e defesa do direito
empenhado, podendo inclusive cobrar os créditos decorrentes dos títulos em-
penhados (art. 1.455 do CCB). Para execução do direito de cobrar diretamente
dos devedores dos títulos e direitos empenhados, o credor poderá noticá-los
§ 3º. É admitida a alienação duciária de coisa fungível e a cessão duciária de direitos
sobre coisas móveis, bem como de títulos de crédito, hipóteses em que, salvo disposição
em contrário, a posse direta e indireta do bem objeto da propriedade duciária ou
do título representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que, em caso de
inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a terceiros o bem objeto
da propriedade duciária independente de leilão, hasta pública ou qualquer outra medida
judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no pagamento do seu crédito
e das despesas decorrentes da realização da garantia, entregando ao devedor o saldo, se
houver, acompanhado do demonstrativo da operação realizada.”
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