Seção I. Da locação em geral
| Autor | Cleyson de Moraes Mello |
| Ocupação do Autor | Professor Adjunto da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Professor do PPGD da UERJ e da UVA; Diretor Adjunto da Faculdade de Direito de Valença; Membro do IAB |
| Páginas | 1-67 |
LEI Nº 8.245,
DE 18 DE OUTUBRO DE 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedi-
mentos a elas pertinentes. (DOU 21.10.1991)
TÍTULO I
Da Locação
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
SEÇÃO I
Da locação em geral
Art. 1º – A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta
lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas
leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municí-
pios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estaciona-
mento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim consi-
derados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como
tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
1.1. Conceito, Classificação e Elementos do Contrato de Locação
A locação (locatio conductio) é o contrato pelo qual alguém, mediante
remuneração (merces), se obriga a proporcionar a outrem o uso, ou o uso e
o gozo, de uma coisa (locatio conductio rei), ou a prestar-lhe um serviço (lo-
catio conductio operarum), ou a realizar-lhe uma obra (locatio conductio ope-
ris).1 Para os romanos, pois, a locação era tratada de forma única, engloban-
do as três hipóteses: locação de coisa, contrato de trabalho e contrato de
empreitada.2
O Ministro José Carlos Moreira Alves ensina que a “terminologia mo-
derna difere da romana. Atualmente, na locatio conductio rei (locação de
coisa), locator (locador) é quem entrega a coisa para o uso – ou uso e gozo –
de outrem; na locatio conductio operarum (contrato de trabalho), locator é
quem presta o serviço; e, na locatio conductio operis (contrato de empreita-
da), locator é quem realiza a obra: o empreiteiro”.3 Portanto, de forma con-
temporânea, o contrato de locação é somente a de coisas.
O artigo 565 do Código Civil Brasileiro trata do contrato de locação de
coisas. O contrato de locação de coisas é aquele pelo qual uma das partes se
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa
infungível, mediante certa retribuição.4
O contrato de locação de coisas é bilateral ou sinalagmático, já que os
contraentes (locador e locatário) se obrigam reciprocamente, gerando obri-
gações para ambas as partes.
É um contrato a título oneroso, em razão da equivalência das prestações
(ônus e bônus para ambas os contraentes). Vale destacar que se o contrato
for celebrado a título gratuito não se fala em contrato de locação, mas sim
de comodato.
É um contrato consensual, já que se aperfeiçoa pelo simples acordo dos
interessados. Não é, pois, um contrato real, uma vez que a entrega da coisa
não é exigida para o aperfeiçoamento do contrato.
É um contrato comutativo porque apresenta uma equivalência entre
prestação e contraprestação, ou seja, existem vantagens para ambas as partes
contraentes, não sendo, portanto, um contrato aleatório.
É um contrato que pode ser celebrado por escrito ou de verbalmente e,
é um contrato não-solene, pois a sua forma é livre. É, ainda, um contrato tí-
pico ou nominado, já que se apresenta tipificado no Código Civil brasileiro.
2 Cleyson de Moraes Mello
1 MOREIRA ALVES, José Carlos. Direito romano. Volume II. 5. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1995, p. 204.
2 CC 2002 – Da Prestação de Serviços. Arts. 593 a 609. CC 2002 – Da Empreitada.
Arts. 610 a 626.
3 Ibid.
4 Segundo Tribunal de Alçada Civil – 2º TACivSP. LOCAÇÃO – Contrato – Cessão
de uso e gozo de coisa não fungível mediante pagamento – Caracterização – Irrelevância
do nome dado. Ainda que os contratantes tenham dado outra denominação ao contrato,
quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso
e gozo de coisa não-fungível, mediante certa retribuição, diz o artigo 1.188 do Código
Civil que ambas celebram um contrato de locação. (2ºTACivSP – Ap. c/ Rev. nº
417.963 – 8ª Câm. Rel. Juiz Narciso Orlandi – J. 27.10.94).
Finalmente, podemos afirmar que é um contrato de execução continuada, já
que se protrai no tempo.
São elementos essenciais do contrato de locação: a) o consentimento
(expresso ou tácito) das partes contratantes; b) a coisa a ser locada; e, c) o
preço estipulado para a locação.
Os sujeitos envolvidos na avença são chamados de locador (aquele que
dá a coisa em locação) e locatário (aquele que recebe a coisa em locação). Na
locação de prédios o locador, também, é conhecido como senhor, senhorio
ou arredandor e o locatário como inquilino, rendeiro ou arrendatário.
O acordo das partes contraentes em locar o objeto deve estar em harmo-
nia. Melhor dizendo: uma deve querer dar em locação uma coisa, e a outra
em receber essa coisa em locação. Vale lembrar que se uma das partes pre-
tendia locar a coisa e a outra a recebe como objeto de contrato de compra e
venda, ocorrerá um desacordo que representará um defeito do negócio jurí-
dico denominado erro substancial quanto à natureza do contrato.
O objeto do contrato poderá ser uma coisa móvel ou imóvel. É muito
comum a locação de coisas móveis, tais como: livros, brinquedos para festas
de aniversário, roupas para formatura e casamento, talheres e mesas para
churrasco, mobílias em geral, bicicletas, automóveis, etc. Tais coisas móveis
são infungíveis, já que se fossem fungíveis o contrato seria de mútuo.
Entretanto, Washington de Barros Monteiro alerta que excepcional-
mente as coisas fungíveis poderão ser objeto de vínculo locatício, “quando o
seu uso e gozo tenham sido concedidos ad pompam et ostentationem, como
se alguém cedesse ao locatário, por certo prazo e aluguel, dez garrafas de uís-
que, a fim de que se servissem de ornamentação na abertura de um negó-
cio”.5
Se a locação de bens móveis (automóveis, livros, brinquedos, etc.) ocor-
rer com habitualidade realizada pelo locador, aplica-se o CDC (CDC, arts.
2 e 3).6
Locação e despejo 3
5 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações.
2ª parte. Vol. 5. 34. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 155.
6 CDC – Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza
produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor
a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações
de consumo.
CDC – Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada,
nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem ativi-
dade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, expor-
tação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1º Pro-
duto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2º Serviço é qualquer
atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de
natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações
de caráter trabalhista.
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