Seção V. Do direito de preferência
| Autor | Cleyson de Moraes Mello |
| Ocupação do Autor | Professor Adjunto da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Professor do PPGD da UERJ e da UVA; Diretor Adjunto da Faculdade de Direito de Valença; Membro do IAB |
| Páginas | 127-150 |
a) A litigância de má-fé pressupõe que a conduta da parte se subsuma a
uma das hipóteses taxativas do art. 17 do Código de Processo Civil; que a
parte tenha sido oportunizada a defesa e, que da sua conduta resulte prejuí-
zo processual ao seu adverso.
b) Por isso, não é possível a condenação por litigância de má-fé em razão
de situação que poderia, em tese, ocorrer em outra demanda, e atingir inte-
resses de terceiro que não integra a presente lide. 3) APELO A QUE SE DÁ
PARCIAL PROVIMENTO.”
SEÇÃO V
Do direito de preferência
Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferên-
cia para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com ter-
ceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições
do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência
de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada
a documentação pertinente.
27.1. Direito de Preferência
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) confere direito real ao inquilino. O
artigo 27 da referida lei determina que “no caso de venda, promessa de ven-
da, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o lo-
catário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de con-
dições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequí-
voca”.123
Locação e despejo 127
123 Lei 8.245/91Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobi-
liária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda
por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorpo-
ração. Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o
direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de consti-
tuição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer
formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa
condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das
demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).
De forma contrária ao direito de preferência ou preempção que repre-
senta um direito obrigacional124, a Lei do Inquilinato confere um direito real
ao locatário, já que este preterido no seu direito de preferência poderá re-
clamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais des-
pesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde
que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da
alienação junto à matrícula do imóvel, nos termos do artigo 33 da Lei nº
8.245/91. Portanto, o locatário possui um direito real de preferência, po-
dendo anular o negócio jurídico de compra e venda e haver para si o imóvel
locado. É diferente da cláusula de preempção que representa um direito
pessoal, cabendo apenas ao primitivo vendedor a indenização em perdas e
danos.125
Neste sentido, a jurisprudência do STJ diz que “o art. 27 da Lei nº
8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido
pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade
de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de
tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso
comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições
que o adquirente. Além dos efeitos de natureza obrigacional corresponden-
tes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode
ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do
bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato. O di-
reito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a)
efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência
de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis)
meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquiri-
128 Cleyson de Moraes Mello
124 A preempção ou preferência é um pacto adjeto ao contrato de compra e venda de
coisa móvel ou imóvel através do qual o comprador, no caso de querer vender ou dar em
pagamento a coisa, se obriga a oferecê-la ao vendedor, para que este tenha a preferência
na recuperação da coisa vendida, em detrimento de qualquer outra pessoa, em igualda-
de de condições com esta. É o denominado direito de prelação, previsto no artigo 513
do CCB, originado no direito romano sob o nome de pactum de protimeseos. Melhor
dizendo: através da cláusula de preferência, o comprador na hipótese de querer vender
ou dar em pagamento a coisa, terá que oferecê-la inicialmente ao vendedor original,
para que este possa exercer o seu direito de prelação, nas mesmas condições oferecidas
a terceiros.
O parágrafo único do artigo 513 informa que o prazo para exercer o direito de
preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois
anos, se imóvel. Vale destacar que este é o prazo que o titular do direito de prelação
possui para exercitar o seu direito, a partir do momento em que é notificado da intenção
do primitivo comprador em querer vender ou dar em pagamento a coisa comprada. Daí
que o direito de preferência ou preempção não caduca.
125 Idêntica será a situação do locatário que não tenha registrado o contrato de locação
no RGI.
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