Seção VII. Das garantias locatícias
| Autor | Cleyson de Moraes Mello |
| Ocupação do Autor | Professor Adjunto da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Professor do PPGD da UERJ e da UVA; Diretor Adjunto da Faculdade de Direito de Valença; Membro do IAB |
| Páginas | 155-189 |
3. Não obstante o art. 35 da Lei nº 8.245/91 assegure ao locatário o direito de inde-
nização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de
locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados, a teor da súmula 335/STJ.
Hipótese em que os recorrentes renunciaram expressamente ao seu direito. Prece-
dentes.
[...] 5. Inviabilidade de o locatário pleitear, na defesa exercida no bojo da ação de
despejo, a indenização pelo fundo de comércio. Precedente. 6. Agravo regimental
desprovido. (AgRg no AREsp 101.712/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUAR-
TA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 06/11/2015).
TJRJ – 0017866-40.2005.8.19.0002 – APELAÇÃO
DES. JOSE GERALDO ANTONIO – Julgamento: 11/08/2010 – SETIMA CA-
MARA CIVEL
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS DENÚNCIA VAZIA –
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – RETENÇÃO POR BENFEITORIAS AR-
GUÍDA NA CONTESTAÇÃO – ENVIO PARA AS VIAS ORDINÁRIAS – JU-
RISPRUDÊNCIA PREDOMINANTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
CERCEAMENTO DE DEFESA – ANULAÇÃO DA SENTENÇA. O E. Superior
Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que, nas ações de despejo,
o exercício do direito de retenção previsto no artigo 35, da Lei nº 8.245/91, pode
ser pleiteado na contestação.O julgamento antecipado da lide, com o indeferimen-
to da perícia para verificação do valor das benfeitorias realizadas no imóvel, objeto
do direito de retenção arguido na contestação, configura cerceamento de defesa,
máxime se a ação de despejo é fundada na denúncia vazia e há cláusula contratual
autorizando sua construção e a correspondente indenização.Provimento do recurso.
Art. 36 – As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, po-
dendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua re-
tirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
36.1. Benfeitorias Voluptuárias
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levan-
tadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a es-
trutura e a substância do imóvel (Lei 8.245/91, art. 36).
SEÇÃO VII
Das garantias locatícias
Art. 37 – No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário
as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
Locação e despejo 155
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluí-
do pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
37.1. Garantias Locatícias
O locador poderá exigir do locatário as seguintes modalidades de garan-
tia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; IV – cessão fidu-
ciária de quotas de fundo de investimento.
37.2. Mais de uma Modalidade de Garantia Locatícia
De acordo com o parágrafo único, do artigo 37, é vedada, sob pena de
nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de
locação.
Neste sentido, “1. No contrato de locação objeto da lide foram previstas
garantia fidejussória e caução real. Dupla garantia. Impossibilidade. Veda-
ção do art. 37, da Lei nº 8.245/91. 2. Garantia pessoal. A garantia válida é a
primeira a ser ofertada e formalizada. Caução real nula. Recurso provido.
(TJSP – APL 335954920078260000 SP 0033595-49.2007.8.26.0000. Re-
lator(a): Carlos Alberto Garbi. Julgamento: 01/06/2011. Órgão Julgador:
26ª Câmara de Direito Privado Publicação: 08/06/2011).
37.3. Jurisprudências:
RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ABERTURA DE
REGISTRO NEGATIVO DE CRÉDITO EM NOME DO LOCATÁRIO. DANO
MORAL. INOCORRÊNCIA. O fato de o locatário prestar garantia às obrigações
por ele assumidas no contrato de locação, em qualquer das modalidades previstas
no art. 37 da Lei nº 8.245/1991 – caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária
–, não o bst a, n o cas o de ina dim plem ent o, a abe rtur a de reg istr o ne gat ivo de cr édi to,
pois a mora não autoriza que o locador se apodere da garantia, desde logo, para sa-
tisfazer o seu crédito. Lição da doutrina. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível
nº 70041778127, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 30/06/2011).
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA.
CASO CONCRETO. GARANTIA. SEGURO-FIANÇA. Nos termos do art. 37 da
Lei nº 8.245/91, era lícita a exigência de nova garantia ao contrato de locação, haja
vista que não houve aprovação daquela anteriormente ofertada. No caso concreto,
houve a notificação do recorrente para que retirasse os cheques emitidos para a ga-
rantia do seguro-fiança, o qual não foi aprovado pela seguradora responsável, junto
156 Cleyson de Moraes Mello
à Imobiliária, o que apenas não ocorreu por desinteresse daquele, que notificado
restou inerte. POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECUR-
SO. (Apelação Cível nº 70035602317, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Julgado em 06/10/2010).
COBRANÇA. EXIGÊNCIA EM DUPLICIDADE DE GARANTIA EM CON-
TRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA E CAUÇÃO. CAUÇÃO RECEBIDA PELA
IMOBILIÁRIA, EM NOME PRÓPRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBI-
LIÁRIA. APLICAÇÃO DO ART. 515, § 3º, CPC. A SEGUNDA GARANTIA,
CAUÇÃO, NA FORMA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 37 DA L.
8.245/91, É NULA, O QUE IMPORTA A RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ES-
TADO ANTERIOR. PROVIMENTO DO RECURSO PARA CONDENAR A
IMOBILIÁRIA A RESTITUIR O VALOR DESPENDIDO PELA AUTORA A TÍ-
TULO DE CAUÇÃO. Recurso provido. Sentença reformada. (Recurso Cível nº
71001581057, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Maria
José Schmitt Sant Anna, Julgado em 28/05/2008).
EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. GARANTIA HIPOTECÁRIA. INÉP-
CIA DA INICIAL DA EXECUÇÃO. DESCABIMENTO. NO ESPECIALISSÍ-
MO CASO DOS AUTOS, EM QUE OS REPRESENTANTES LEGAIS DA EM-
PRESA DEVEDORA PRESTARAM GARANTIA HIPOTECÁRIA POR INSTRU-
MENTO PÚBLICO AO CONTRATO DE LOCAÇÃO (CAUÇÃO NOS TER-
MOS DO ART. 37, I INC. I, DO CPC), É DE SER ACEITA A INCLUSÃO DOS
SÓCIOS NO FEITO EXECUTIVO, MESMO APÓS A CITAÇÃO DA EMPRE-
SA. IMPENHORABILIDADE. IMÓVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁ-
RIA. SITUAÇÃO QUE RETIRA A CONDIÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA, AINDA
QUE NELE RESIDA O EXECUTADO. PRESCRIÇÃO. INÍCIO DO PRAZO
AINDA NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. COM ADVENTO DO
NOVO ESTATUTO CIVIL, AS NORMAS DE PRESCRIÇÃO DEVEM OBSER-
VAR A REGRA DE TRANSIÇÃO PREVISTAS NO ART. 2.028. TERMO INI-
CIAL DO PRAZO. POR SER MAIS EXÍGUO O PRAZO PRESCRICIONAL ES-
TABELECIDO PELO NOVO CÓDIGO CIVIL, A PRESCRIÇÃO, NOS CASOS
EM QUE NÃO TRANSCORREU MAIS DA METADE DO PRAZO, DEVE TER
COMO TERMO A QUO A DATA DA ENTRADA EM VIGOR DA NOVA LEI,
OU SEJA, JANEIRO DE 2003. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DESTA
CORTE. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível nº
70017262072, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Ergio Roque Menine, Julgado em 29/11/2006).
Art. 38 – A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de
títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem
da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a
três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, au-
torizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em
Locação e despejo 157
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