Seção IV. Dos deveres do locador e do locatário
| Autor | Cleyson de Moraes Mello |
| Ocupação do Autor | Professor Adjunto da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Professor do PPGD da UERJ e da UVA; Diretor Adjunto da Faculdade de Direito de Valença; Membro do IAB |
| Páginas | 85-127 |
le previsto no contrato principal de locação. Cláusula do contrato principal que pre-
vê o aluguel de R$ 1.000,00 (mil reais), condicionado à realização de obras de gran-
de porte, com vultosos investimentos, que ao final da relação, serão revertidos ao
locador. Sublocação no valor mensal de R$64.900,00 (sessenta e quatro mil e nove-
centos reais) que não viola o art. 21, da Lei do Inquilinato, já que o locatário, na
verdade, paga pelo imóvel valor superior a R$ 1.000,00 (mil reais), conforme os in-
vestimentos já realizados, valor do aluguel que deve ser considerado globalmente,
considerando os investimentos realizados no imóvel e que irão integrá-lo, sendo que
estes já superam a cifra de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), deve ser incluí-
do ainda o apoio financeiro recebido pelo Governo Federal no valor de R$
141.646.229,00 (cento e quarenta e um milhões, seiscentos e quarenta e seis mil,
duzentos e vinte e nove reais). O contrato entre Locador e Locatário possui vigência
de 20 anos, portanto, dividindo este período de tempo com os investimentos que
irão integrar o imóvel, verificamos que o aluguel mensal é superior, na realidade, a
R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), sendo o valor da sublocação – menos do que
R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais)-, algo aproximado a 10% (dez por cento)
do valor do aluguel. Ausência de violação ao art. 21, da Lei nº 8245/91. Provimento
do recurso. Reforma da sentença.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22 – O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao
uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do
estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por
este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferi-
ção da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro com-
plementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imó-
vel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relati-
vos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Locação e despejo 85
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manuten-
ção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura in-
tegral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação,
bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifí-
cio;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de em-
pregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefo-
nia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
22.1. Deveres do Locador
22.1.1. Entregar o Imóvel em estado de servir ao uso
O artigo 22 da Lei 8.245/91 trata das obrigações do locador. É importan-
te que o locador entregue ao locatário o imóvel alugado em estado de servir
ao uso a que se destina em perfeitas condições de habitabilidade. Daí não
basta que o locador entregue o imóvel ao locatário, mas é preciso, também,
que o imóvel esteja em condições de servir ao uso a que se destina.
A entrega do imóvel pode ocorrer no momento da assinatura do contra-
to ou a posteriori. Nos contratos de locação é comum que a entrega do imó-
vel seja realizada de forma ficta, ou seja, o locador transmite a posse direta
do imóvel ao locatário no momento de assinatura do contrato. Isto ocorre a
partir de cláusula expressa no instrumento contratual ou no momento da
entrega das chaves do imóvel.
O contrato de locação é classificado como contrato consensual. Este
contrato é aquele que se aperfeiçoa com o consentimento das partes. Já o
contrato real é aquele que se perfaz com a entrega da coisa, ou seja, não bas-
ta somente o consentimento das partes, já que a entrega da coisa é requisito
constitutivo e não fase executória ou de cumprimento do contrato.
De acordo com a jurisprudência do STJ, “na hipótese de locação de imó-
vel comercial, salvo disposição contratual em sentido contrário, a obrigação
dolocadorrestringe-se tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel
ao uso comercial e não abrange a adaptação do bem às peculiaridades da ati-
vidade a ser explorada pelo locatário ou mesmo o dever de diligenciar peran-
te os órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra
licença necessária ao desenvolvimento do negócio.A extensão do dever do-
86 Cleyson de Moraes Mello
locadorem entregar imóvel compatível com a destinação é aferida conside-
rando-se o objetivo do uso, ou seja, a depender da modalidade de locação, se
residencial, para temporada ou comercial (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991).
Compete ao locatário a análise das características particulares que o bem
deve apresentar para a instalação do empreendimento, bem como verificar
se o imóvel e sua documentação estão regularizados e aptos à instalação pre-
tendida, pois é o locatário quem detém o essencial conhecimento a respeito
da atividade que será desenvolvida. Em outras palavras, é obrigação do loca-
tário examinar previamente a aptidão do bem conforme o negócio a ser rea-
lizado, inclusive os documentos do imóvel para viabilizar a obtenção de li-
cenças, que são imprescindíveis ao exercício de qualquer atividade comer-
cial. Na hipótese de locação comercial, salvo disposição contratual em sen-
tido contrário, o comando legal não impõe aolocadoro encargo de adaptar o
imóvel às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar
junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer
outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio. Aliás, a permissão
para o exercício de atividades industriais e comerciais é ônus que recai sobre
aqueles que almejam desempenhar tais atividades, pois é fato estranho à re-
lação locatícia e implicaria desestímulo à locação comercial. Por outro lado,
os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, coope-
ração, lealdade e probidade, exigíveis das partes na execução dos contratos,
impõem aolocadoruma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao lo-
catário os documentos e as informações necessárias à implementação da ati-
vidade no imóvel objeto da locação. Ademais, à luz do disposto no art. 22, I,
da Lei nº 8.245/1991, o impedimento de exploração do imóvel locado por
falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos não está inserida na
esfera deobrigaçõesdolocador,ou seja, é fato imputável exclusivamente ao
locatário.” REsp 1.317.731-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julga-
do em 26/4/2016, DJe 11/5/2016.
22.1.2. Jurisprudências:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMBARGOS À EXE-
CUÇÃO.
CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA Nº 7/STJ. OBRIGAÇÕES DO LO-
CADOR. ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/1991. ENTREGA DO IMÓVEL EM ES-
TADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. ALCANCE DA NORMA.
1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no art.
22, I, da Lei nº 8.245/1991, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto
aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário.
2. A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts.
46 e 47 da Lei nº 8.245/1991), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº
8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991).
Locação e despejo 87
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO