Ressarcimento a empreendedores imobiliários por antecipação de investimentos na Lei Federal 14.026/2020
| Autor | Carolina de Assis, Helder Quenzer e Tiago Alves de Sousa |
| Páginas | 51-70 |
RESSARCIMENTO A EMPREENDEDORES
IMOBILIÁRIOS POR ANTECIPAÇÃO DE
INVESTIMENTOS NA LEI FEDERAL 14.026/2020
Carolina de Assis
Especialista em Direito Público (Faculdade Metropolitana do Estado de São Paulo
– FAMEESP). Procuradora da Agência Reguladora dos Serviços de Saneamento
das Bacias dos Rios Piracicaba, Capivari e Jundiaí (ARES-PCJ).
Helder Quenzer
Especialista em Gestão Pública (Universidade Federal do Estado do Rio de
Janeiro – UNIRIO). Advogado.
Tiago Alves de Sousa
Especialista em Direito Tributário (Faculdade de Direito Damásio de Jesus).
Procurador da Agência Reguladora dos Serviços de Saneamento das Bacias
dos Rios Piracicaba, Capivari e Jundiaí (ARES-PCJ).
Sumário: Introdução – 1. Agentes envolvidos; 1.1 Operador privado; 1.2 Entidades de regula-
ção – 2. Delimitação do comando legal; 2.1 Condições para o ressarcimento; 2.1.1 Estruturas
abarcadas (redes); 2.1.2 Antecipação de investimento x interesse restrito; 2.1.3 Critérios de
avaliação regulatórios e momento do ressarcimento; 2.2 Não cabimento de ressarcimento –
3. A iniciativa referencial da ARES-PCJ; 3.1 Resolução ARES-PCJ 432/2022 em detalhes; 3.1.1
Contrato especial como meio de ajuste de interesses; 3.1.2 Critérios regulatórios de avaliação
xados – Conclusões – Referências.
INTRODUÇÃO
A Lei federal 14.026, de 15 de julho de 2020,1 incorporou importantes regras
1. Sobre as inovações trazidas pela Lei federal 14.026/2020, valem destaque as percepções de TOJAL e
SPINARDI: “A Lei 14.026, de 15 de julho de 2020, promoveu a reformulação do marco legal do setor
de saneamento básico no Brasil, buscando a correção de problemas anteriormente enfrentados pelos
diversos stakeholders e, sobretudo, a melhora da qualidade dos serviços e a sua universalização”. TO-
JAL, Sebastião. SPINARDI, Felipe. Investimentos privados e saneamento básico: as contribuições do
novo marco legal e o papel das instituições públicas para a atratividade do setor. In: CUNHA FILHO,
Alexandre Jorge Carneiro da; ARRUDA, Carmen Silvia Lima de; LIMA, Guilherme Corona Rodrigues;
BERTOCCELI, Rodrigo de Pinho (Coord.). Novo Marco Regulatório do Saneamento Básico no Brasil:
estudos sobre a nova Lei 14.026/2020. São Paulo: Quartier Latin, 2021, v. 2, p. 15.
2. Sobre as novas regras carreadas ao Marco Legal do Saneamento Básico no país, pondera MARRARA
no seguinte sentido: “A revisão da legislação de saneamento básico em 2020 apresenta três diretrizes
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à prestação de serviços públicos de saneamento básico, em especial, o parágrafo
único do artigo 18-A, no tocante aos serviços prestados através de contratos de
concessão (comum e especial), com impactos diretos à atividade das agências
reguladoras e empreendimentos imobiliários voltados às redes de água e esgoto.
A íntegra do dispositivo dispõe:
Art. 18-A. O prestador dos serviços públicos de saneamento básico deve disponibilizar
infraestrutura de rede até os respectivos pontos de conexão necessários à implantação dos
serviços nas edicações e nas unidades imobiliárias decorrentes de incorporação imobiliária
e de parcelamento de solo urbano.
Parágrafo único. A agência reguladora instituirá regras para que empreendedores imobili-
ários façam investimentos em redes de água e esgoto, identicando as situações nas quais
os investimentos representam antecipação de atendimento obrigatório do operador local,
fazendo jus ao ressarcimento futuro por parte da concessionária, por critérios de avaliação
regulatórios, e aquelas nas quais os investimentos conguram-se como de interesse restrito
do empreendedor imobiliário, situação na qual não fará jus ao ressarcimento.
O comando estipulado no parágrafo único propõe a necessidade de regu-
lação acerca do ressarcimento de empreendedores imobiliários que realizem
antecipação de investimentos previstos como metas em contratos de concessão
ou parcerias público-privadas.
Sobretudo, a inovação legislativa determina que as agências reguladoras
instituam regras3 para que referidos empreendedores realizem investimentos nas
redes de água e esgoto a partir da denição das situações nas quais esses investi-
mentos serão considerados como antecipação de metas obrigatórias do operador
local, por critérios eminentemente regulatórios – ensejando o ressarcimento – e
as hipóteses nas quais os investimentos se revelam como de interesse restrito do
empreendedor imobiliário, casos nos quais não haverá ressarcimento.
centrais muito evidentes: a uniformização da regulação criada por dezenas de agências locais e esta-
duais; o incentivo à desestatização, ou seja, o estímulo à entrada de agentes privados em detrimento
de empresas estaduais que atuam por instrumentos de cooperação rmados com os Municípios e,
nalmente, a regionalização, que pode ocorrer no âmbito do planejamento, da regulação e da prestação
dos serviços”. MARRARA, iago. Caminhos para a regionalização do saneamento básico no Brasil.
Colunistas – Direito do Estado. Disponível em: http://www.direitodoestado.com.br/colunistas/thiago-
-marrara/caminhos-para-a-regionalizacao-do-saneamento-basico-no-brasil-. Acesso em: 30 ago. 2022.
3. Em relação à atividade normativa das Agências Reguladoras, pondera OLIVEIRA no seguinte sentido:
“No tocante ao saneamento básico, as agências reguladoras têm compreendido a relevância dessa nor-
matização e editam, nos limites do art. 23 da Lei 11.445/2007, normas com as mais variadas temáticas:
condições gerais para prestação de serviços, critérios para reajustes e revisões em contratos de concessão
e parcerias público-privadas, requisitos para atendimento às regras de controle social, dentre muitas
outras possíveis de serem extraídas do citado comando legal da Política Nacional de Saneamento Bá-
sico”. OLIVEIRA, Carlos Roberto de. Regulação do saneamento básico: do poder normativo à norma
de referência. Revista Digital de Direito Administrativo – RDDA (FDRP/USP). Disponível em: https://
www.revistas.usp.br/rdda/article/view/192915. Acesso em: 30 ago. 2022.
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