Efeitos do inadimplemento das obrigações do multiproprietário
| Autor | André Abelha e Maya Garcia Câmera |
| Ocupação do Autor | Mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador e Vice-Presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário ? IBRADIM/Presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário ? IBRADIM |
| Páginas | 605-632 |
Efeitos do inadimplemento das obrigações
do multiproprietário
André Abelha1
Maya Garcia Câmera2
Sumário: Introdução: o advento oficial da multipropriedade no
Brasil; – 1. As obrigações do multiproprietário e as figuras do
síndico e do administrador; – 1.1. Inadimplemento das regras
de convivência; – 1.2. Inadimplemento das regras turnárias; –
1.3. Inadimplemento da obrigação de pagamento da taxa de
manutenção; – 1.4. Inadimplemento perante o administrador
do pool de locação ou hospedagem; – 2. Conclusão.
Introdução: o advento oficial da multipropriedade no Brasil
A multipropriedade chegou, e já estava aqui. A Lei nº
13.777/183, reconhecendo uma realidade social, passou a regular,
com efeitos reais, um negócio imobiliário praticado há diversos
anos no Brasil4.
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1 Mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador e Vice-Presidente do
Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Presidente da Comissão
Especial de Direito Notarial e Registral no Conselho Federal da Ordem dos
Advogados do Brasil. Advogado.
2 Presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do Instituto
Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Participou do grupo de trabalho do
projeto de lei que deu origem à Lei 13.777/18. Advogada.
3 A nova Lei inseriu no Código Civil os arts. 1.358-B a 1.358-U, bem como
alterou a Lei de Registros Públicos para modificar o art. 178, III, a fim de auto-
rizar o registro da convenção da multipropriedade e do condomínio voluntário no
Livro nº 3 – Registro Auxiliar.
4 Na doutrina brasileira, Gustavo Tepedino abordou o tema com ineditismo,
Também conhecida como fractional ownership, ou ainda, duvi-
dosamente, time-sharing5, a multipropriedade imobiliária6 consis-
te na divisão do domínio de um bem imóvel em unidades de tem-
po, juridicamente autônomas e disponíveis, as quais conferem a
seus respectivos titulares, alternadamente, nos moldes do ato de
instituição e da convenção, direitos exclusivos de uso e fruição, no
mínimo por sete dias ao ano7.
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e ainda no início da década de 90 definia a multipropriedade como “a relação
jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida
em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a
seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua” (Multi-
propriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 1).
5 O termo time-sharing não se revela o termo mais adequado para denominar
a multipropriedade no Brasil, por guardar correspondência com os planos de
férias conhecidos como “vacation clubs”, em que há meramente um direito con-
tratual ao uso compartilhado do imóvel no tempo, sem aquisição de propriedade.
No Brasil, o timesharing é regulado pelo Decreto Federal nº 7.381, de dezembro
de 2010, regulamentador da Política Nacional de Turismo (Lei 11.771/2008), e
pela Deliberação Normativa nº 378 do Ministério do Turismo (que aprova o
“Regulamento do Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem de
Turismo”). O art. 28 do referido Decreto denomina o timesharing de “hospeda-
gem por sistema de tempo compartilhado”, conceituando-o como a “relação em
que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades
habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de
intervalo de tempo ajustado contratualmente”. (GOMES, Laissa, Silva. “Times-
haring” e “Fractional Ownership” no Brasil.
6 Embora o enfoque deste artigo seja o bem imóvel, a multipropriedade tam-
bém é comumente praticada sobre bens móveis, como aeronaves e embarcações
marítimas.
7 Para Maria Helena Diniz, a multipropriedade constitui “uma espécie condo-
minial relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de
bem imóvel (casa, chalé, apartamento), repartido (...) em unidades fixas de tem-
po, assegurando a cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo
período anual (mensal, quinzenal ou semanal)”. (DINIZ, Maria Helena. Curso
de Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 28 ed. São Paulo: Saraiva, 2013,
p. 282). Silvio de Salvo Venosa: “A multipropriedade cria um direito real sui
generis de usar, gozar e dispor da propriedade, cuja limitação não é apenas con-
dominial, mas também temporal. O novo texto legal regula a possibilidade de
registro dessa nova modalidade de propriedade em nome de cada condômino fra-
cionário”. (VENOSA, Silvio de Salvo, Multipropriedade (time sharing), Artigo
publicado no Migalhas, nov-2019, disponível em: https://www.migalhas.
com.br/dePeso/16,MI295907,61044-Multipropriedade+time+sharing). Para
Pedro Elias Avvad, a multipropriedade “é a denominação mais utilizada para
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