O inadimplemento no contrato de alienação fiduciária
| Autor | Melhim Chalhub |
| Ocupação do Autor | Especialista em Direito Privado pela Universidade Federal Fluminense |
| Páginas | 575-604 |
O inadimplemento no contrato de
alienação fiduciária
Melhim Chalhub1
Sumário: Nota introdutória; – 1. Propriedade fiduciária.
Caracterização geral; – 1.1. Alienação fiduciária. Elementos
essenciais de caracterização; – 1.2. Os efeitos do implemento e
do não implemento da condição; – 2. A mora nos contratos de
mútuo de dinheiro; – 2.1. Procedimento de comprovação da
mora; – 3. O inadimplemento absoluto, a consolidação da
propriedade e a realização da garantia; – 3.1. Efeitos da
consolidação da propriedade decorrente do inadimplemento; –
3.2. A vedação do pacto comissório. Limites da prerrogativa da
purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária de bens
imóveis; – 4. Sugestões para adequação legislativa; – 5.
Conclusão.
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1 Especialista em Direito Privado pela Universidade Federal Fluminense.
Membro efetivo do Instituto dos Advogados Brasileiros, da Academia Brasileira
de Direito Civil, da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.
Cofundador e conselheiro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário –
IBRADIM. Autor das obras Alienação Fiduciária – Negócio fiduciário,
Incorporação Imobiliária, Propriedade imobiliária: função social e outros
aspectos, entre outras, e da monografia Negócio Fiduciário, apresentada na
Universidade Federal Fluminense, que deu origem aos anteprojetos de lei de
regulamentação de Alienação fiduciária de bens imóveis, cessão fiduciária de
direitos creditórios e regime fiduciário na securitização de créditos imobiliários
(Lei nº 9.514/1997) e patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias
(arts. 31A a 31F da Lei nº 4.591/1964, com a redação dada pelo art. 53 da Lei nº
10.931/2001), este último debatido e aprovado no Instituto dos Advogados
Brasileiros.
Nota introdutória
Caracteriza-se o inadimplemento pela não realização da presta-
ção devida, qualificando-se como inadimplemento relativo (mora)
aquele que, embora a prestação não tenha sido cumprida, ainda é
possível, mesmo que tardiamente, e inadimplemento absoluto
“quando a obrigação não foi cumprida, nem poderá sê-lo.”2
No primeiro caso, embora não cumprida a prestação “no tem-
po, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer” (Código
Civil, art. 394), o credor ainda a considera útil e por isso persiste
seu interesse no adimplemento, situação em que se admite a pur-
gação da mora, visando a conservação do contrato. Entretanto, se o
pagamento extemporâneo se tornar inútil para o credor, ele pode
rejeitá-lo, hipótese em que o inadimplemento relativo se converte
em inadimplemento absoluto.
Nos contratos bilaterais, caracterizados pela presença de pres-
tações recíprocas, interdependentes, o inadimplemento absoluto
das obrigações de qualquer dos contratantes enseja a resolução do
contrato, da qual decorrem efeitos liberatório, restitutório e res-
sarcitório; resolvido o contrato, as partes se exoneram das obriga-
ções nele contraídas e retornam ao estado anterior, respondendo o
contratante inadimplente pela indenização das perdas e danos pro-
vocados pela quebra do contrato (Código Civil, arts. 389 e 475).
Admite-se a caracterização do inadimplemento antes da exigi-
bilidade da prestação,3 em caso de ação ou omissão do devedor que
configure grave violação do contrato,4 que legitima o credor a re-
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2 ALVIM, Agostinho, Da inexecução das obrigações e suas consequências. São
Paulo: Saraiva, 1949, p. 15.
3 ASSIS, Araken de. Resolução do contrato por inadimplemento. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 6. ed., 2019, pp. 86 e seguintes; TERRA, Aline de Miran-
da Valverde, Inadimplemento anterior ao termo. Rio de Janeiro: Editora Reno-
var, 2009; AZULAY, Fortunato. Do inadimplemento antecipado. Rio de Janeiro:
Brasília/Rio, 1977, p. 101-102. Tratamos da matéria em nosso Incorporação
Imobiliária (Rio de Janeiro: Gen-Forense, 5. ed., 2019, pp. 361 e seguintes).
4 Araken de Assis refere-se à “hipótese prevista no art. 1.084, e, do CC argen-
tino de 2014, exigindo, porém manifestação seria y definitiva del deudor al
acreedor” (ASSIS, Araken de, Resolução do contrato por inadimplemento, cit., p.
87). Judith Martins-Costa observa que a caracterização do inadimplemento an-
tecipado depende do preenchimento de pelo menos três requisitos “(i) ocorra
um inadimplemento imputável caracterizado como grave violação do contrato,
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