Formas de aquisição da propriedade imobiliária
| Autor | Adriano Stanley |
| Ocupação do Autor | Mestre e Doutor em Direito Processual pela PUC Minas |
| Páginas | 89-122 |
7 FORMAS DE AQUISIÇÃO
DA PROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA
1. INTR ODUÇÃO
O legislador do Código Civil de 1916, de maneira bastante didática,
preferiu elencar primeiramente em um só artigo, todas as formas pelas
quais se daria a aquisição da propriedade imobiliária para, só depois,
em seções especícas, trabalhar em separado com cada u ma delas.
Assim, só pela leitura do artigo 530 daquele diploma civil, o leitor já
saberia quais eram as formas de se adquirir a propriedade imobiliária.
In verbis:
Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel:
I – Pela transcrição do título de transferência no Registro do Imóvel;
II – pela acessão;
III – pelo usucapião;
IV – pelo direito hereditário.
O legislador atual, ao contrário, preferiu não proceder com tal descrição
(perdendo em didática), e cuidou das formas de aquisição da propriedade
imobiliária, em seu Capítulo II, do Título III (Da Propriedade), do livro
Direito das Coisas.
Assim, o leitor do novo Código, diferentemente do que ocorria no
Código de 1916, é obrigado a ler todo aquele capítulo para levantar,
por si, quais as formas pelas quais se dá a aquisição da propriedade
imobiliária.
stanley8ed.indb 89 19/07/2021 12:09:18
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Adriano Stanley
Pela leitura daquele capítulo, observamos que o novo código só contem-
pla como formas de aquisição da propriedade imobiliária a usucapião, o
registro e as acessões.
Temos algumas críticas à forma como a matéria foi tratada pelo novo
ordenamento.
Ao contrário da posse, cujas formas de aquisição obedecem ao princípio
do numerus apertus (enumeração aberta), ou seja, não há como prever
todas as formas de se adquirir a posse sobre algo1, as formas de aquisi-
ção da propriedade seguem o princípio do numerus clausus, ou seja, são
taxativamente enumeradas pela lei, não admitindo outras formas senão
aquelas ali elencadas.
Vejam que o novo Código Civil não contempla o direito hereditário
como forma de aquisição da propriedade imobiliária, ao contrário do que
fazia, com acerto, o Código Civil de 1916.
Com efeito, não há dúvidas de que uma das formas de se adquirir a pro-
priedade imobiliária seja pela via hereditária. Se é certo que o fato gerador
de tal aquisição (morte do proprietário e transferência de seus direitos aos
herdeiros) é objeto de estudo de outro livro do Código Civil, não menos
certo é que, como ocorria no Código de 1916, tal forma de aquisição deve-
ria ser, ao menos mencionada no livro dedicado ao estudo da propriedade,
haja vista que temos aqui dois direitos diferentes: o direito sucessório (este
sim, regulado pelo Livro V do novo Código Civil) e o direito de proprie-
dade da herança.
Assim, repita-se, se adotamos o princípio do numerus clausus quanto
às formas de aquisição da propriedade, a partir do momento em que o Có-
digo Civil não contempla a aquisição da propriedade imobiliária pela via
hereditária, a rigor, a propriedade imobiliária no Brasil não comportaria
tal forma de aquisição. E isso, é desnecessário dizer, não ocorre.
Outra crítica que já fazíamos quando ainda em vigor o Código Civil
de1916,é quantoaofatodacodicaçãocivilbrasileiratrataro regis-
tro (transcrição imobiliária) como forma de aquisição da propriedade
imobiliária.
1 Anal,umavezqueonossoordenamentoelegecomoteoriapossessóriaaTeoriade
Jhering (Teoria Objetiva da Posse), todo aquele que manifestar a aparência de pro-
prietário da coisa já será o seu possuidor, então não é possível que todas as formas
de aquisição da posse sejam previamente estabelecidas pelo legislador.
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Formas de Aquisição da Propriedade Imobiliária
Devemos entender por forma, o meio; o caminho pelo qual se adquire
a propriedade. A via hereditária, por exemplo, é uma forma, um meio,
um caminho pelo qual alguém adquire a propriedade de um imóvel.
Do mesmo modo, a posse prolongada sobre um imóvel (desde que seja pos-
se ad usucapionem) também leva à aquisição da propriedade desse imóvel.
Portanto, a usucapião também é uma forma de se adquirir a propriedade
sobre um bem imóvel.
Segundo o velho mandamento jurídico, “o acessório acompanha o
principal” o proprietário de um imóvel adquire a propriedade de todas as
construções ou acréscimos que sejam feitos neste imóvel (supercie solo
cedit). Portanto, as acessões também são formas de se adquirir a proprie-
dade imobiliária.
Entretanto, o registro (at ranscrição imobiliária) denitivamentenão
pode ser compreendido como forma de aquisição da propriedade imobi-
liária.Anal,pergunta-se:qualé a atitudedesenvolvidapeloindivíduo
que percorreria o registro para que este possa ser tido como uma forma de
aquisição da propriedade imobiliária?
Pelo direito hereditário, chega-se à propriedade dos herdeiros pela mor-
te do proprietário. Pela usucapião, chega-se à propriedade pelo exercício
da posse ad usucapionem por tempo prolongado. Pelas acessões, chega-se
à propriedade imobiliária pelas construções e outros acréscimos sobrevin-
dos à coisa. E pelo registro? Qual o caminho a ser percorrido pelo indiví-
duo no registro para que este seja entendido como forma de aquisição da
propriedade imobiliária?
Há quem diga que é o ato registral. Porém, o ato registral não é for-
ma de aquisição da propriedade imobiliária. O ato registral (que é o
registro em si mesmo) nada mais é que um procedimento administrati-
vo (formalidade exigida por lei) para a aquisição de toda a propriedade
imobiliária.
Tanto assim é que veja o que ocorre com as verdadeiras formas de aquisi-
ção da propriedade imobiliária. O herdeiro não se torna proprietário do imó-
vel de seu ascendente/descendente apenas com a morte deste. É necessário o
registro do formal de partilha, extraído de um processo de inventário. Aquele
que exerce a posse ad usucapionem sobre um determinado imóvel há mais
de 15 anos não se torna automaticamente o seu proprietário. É necessário que
ingresse em juízo pedindo a aquisição daquela propriedade via usucapião.
Somente depois do registro da sentença desse processo é que se pode falar na
stanley8ed.indb 91 19/07/2021 12:09:18
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