Imposto de Renda e permuta imobiliária: o caso das sociedades optantes pelo lucro presumido
| Autor | Fernando Daniel de Moura Fonseca/João Paulo Kalil |
| Páginas | 113-128 |
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IMPOSTO DE RENDA E PERMUTA
IMOBILIÁRIA
O CASO DAS SOCIEDADES OPTANTES PELO
LUCRO PRESUMIDO
Fernando Daniel de Moura Fonseca
João Paulo Kalil
1. Delimitação do objeto
O presente ensaio tem por objeto a análise dos efeitos tributários
(para fins do imposto de renda das pessoas jurídicas) das operações de
permuta sem torna de imóveis, realizadas por sociedades optantes pelo
lucro presumido. Trata-se de cenário comum, tanto no que diz ao negó-
cio jurídico util izado para a estruturação do empreendimento (a permu-
ta), quanto do ponto de vista do regime de tributação escolhido (o lucro
pres um ido).
Em regra, recorre-se à permuta como forma de viabilizar a aquisi-
ção de um terreno por incorporadora s de empreendimentos imobiliários.
É comum que o valor atribuído pelas partes permutantes ao imóvel obje-
to da transação tenha como referência o valor de mercado das unidades
autônomas que integrarão o edifício. Em outras palavras, opta-se, ao in-
vés de uma típica operação de compra e venda (que pressupõe a fixaç ão de
um preço), pela realização de uma permuta, em que o ter reno é transferi-
do pelo proprietário orig inal tendo como contrapartida unidade s imobili-
árias autônomas, prontas ou a serem construídas. O preço (essencial ao
contrato de compra e venda) acaba substituído por uma relação de troca.
Para fi ns de simplificação, imagi ne-se uma permuta em que o pro-
prietário do terreno é u ma pessoa física e que a construtora é uma pessoa
jurídica (sociedade de propósito especí fico) optante pelo lucro presum ido.
No caso, o terreno foi permutado por duas unid ades imobiliárias autôno-
mas que já faziam parte do estoque da construtora, mas que ainda não
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A TRIBUTAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
haviam sido comercializadas. A pessoa física, portanto, transferiu a pro-
priedade do terreno em troca do recebimento de dois apartamentos resi-
denciais. Aos olhos das partes envolvidas na transação, houve equivalên-
cia entre os valores do terreno e das unidades imobil iárias autônomas.
Do ponto de vista tributário, os efeitos devem ser analisados de
forma indiv idualizada.
No caso da pessoa física, do ponto de vista patrimonial, o que se
observa é a substitu ição do terreno pelos apartamentos. Não se nega que
possa haver (e geralmente há) uma diferença entre o custo histórico do
bem e seu valor de mercado no momento da transação. No entanto, esse
acréscimo patri monial (fruto da valorização) ainda não pode ser conside-
rado renda, dada a ausência de realização, de certo incompatível com
operações cujo objeto é a coisa e não o preço a ela atribuído pelas partes.
O raciocínio é idêntico para as pessoas jurídicas. Celebrado o con-
trato de permuta, o que se busca é a aquisição de um terreno (bem imó-
vel) por meio da entrega de outros bens (apartamentos). Uma vez mais,
não se pode falar em preço, dado que o objeto do negócio jurídico é a
troca de bens de valores equivalentes, ainda que sob a ótica das partes
envolvidas. A despeito disso, questões contábeis relat ivas à contrapartid a
do reconhecimento do terreno no ativo da constr utora têm suscitado
controvérsias, em virtude da irrelevância das despesas para a formação
da base de cálculo do imposto de renda.
A linha de pen samento do Fisco é de fáci l apreensão. Resumida mente,
se: (i) o resu ltado societário (lucro l íquido) funciona como ponto de parti-
da para a apuração do imposto de renda; (ii) no lucro presumido as recei-
tas são utilizadas como referência para determ inação da base de cálculo,
desconsiderando-se as des pesas; (iii) operações de permuta podem gerar o
reconhecimento contábil de receitas; (v i) não há previsão legal para a ex-
clusão de tais receitas da apuração; então, (v) elas devem ser oferecidas à
tributação.
É necessário esclar ecer que o raciocínio aci ma perde relevância, em
termos de base de cálculo, quando a pessoa jurídica for optante pelo lucro
real. É que o efeito do reconhecimento da receita irá gerar um custo de
mesmo valor, na medida em que o terreno será incorporado às unidades
autônomas. De um lado, portanto, tem-se uma receita. De outro lado, uma
despesa de igual monta. Como no lucro real a referência é o resultado do
exercício e não apenas as receitas aufer idas, o efeito acaba sendo neutro.
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