A necessidade de pronunciamento judicial para a resolução do compromisso de compra e venda por inadimplemento do adquirente
| Autor | Marco Aurélio Bezerra de Melo |
| Ocupação do Autor | Desembargador do TJRJ, Doutor e Mestre em Direito pela UNESA, Professor Titular de Direito Civil do IBMEC/RJ |
| Páginas | 819-843 |
A necessidade de pronunciamento judicial para a
resolução do compromisso de compra e venda
por inadimplemento do adquirente
Marco Aurélio Bezerra de Melo1
Sumário: Introdução; – 1. Condição e termo resolutivo:
caducidade do contrato; – 2. Cláusula resolutiva tácita e
expressa; – 3. O pronunciamento judicial diante da cláusula
resolutiva expressa no compromisso de compra e venda por
inadimplemento do adquirente; – 4. Previsões legais que
dispensam pronunciamento judicial para a resolução do
compromisso de compra e venda de bem imóvel: venda de
lotes e contrato de construção por administração; – 5.
Conclusão.
Introdução
A extinção natural, habitual ou normal do contrato se verifica
quando o credor da prestação vê a sua pretensão satisfeita e o pro-
grama obrigacional chega ao seu término em estrita observância ao
que fora pactuado, da boa-fé objetiva e da função social.
A assertiva acima vai ao encontro do tratamento do direito
obrigacional na atual codificação que tem na busca do adimple-
mento satisfatório das obrigações o seu grande objetivo em atenção
às necessidades socioeconômicas que marcam o fenômeno contra-
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1 Desembargador do TJRJ, Doutor e Mestre em Direito pela UNESA,
Professor Titular de Direito Civil do IBMEC/RJ, Professor do PPGD da UNESA
(Mestrado e Doutorado), Professor Emérito da EMERJ, Membro Fundador da
Academia Brasileira de Direito Civil e do Instituto Brasileiro de Direito
Contratual e sócio honorário do Instituto de Advogados Brasileiros.
tual como um todo, sem embargo da necessidade de perceber as
peculiaridades de cada modelo contratual, conforme o bem da vida
que vise alcançar, a revelar, por exemplo, que a causa do negócio
jurídico pode estar vinculada a uma das partes da relação como
uma cobertura de tratamento médico se for necessário ou então o
recebimento de determinada importância oriunda da promessa de
venda de um imóvel.
Entretanto, diferente da personagem Pollyanna da escritora
Eleanor Porter que apenas conseguia ver as coisas boas da vida mes-
mo encontrando-se em um novelo de sofrimento, o Código Civil,
no âmbito da teoria geral das obrigações, após cuidar das modalida-
des, das transmissões e do adimplemento, reconhece a relevância
de conferir tratamento jurídico ao inadimplemento, prevendo as
consequências do desfecho patológico da relação obrigacional.
Esse modelo é seguido na teoria geral dos contratos que após o
capítulo primeiro que trata das disposições gerais, segue com a
perspectiva de regular os efeitos das extinções anormais dos con-
tratos como a resilição unilateral e bilateral (distrato), a resolução
por inadimplemento e por onerosidade excessiva e a exceção de
contrato não cumprido.
Nesse singelo trabalho, objetiva-se contribuir para a compreen-
são do sentido e alcance prático da expressão contida no artigo 474
do Código Civil: “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno
direito” e, por conseguinte, do real efeito da inserção de cláusulas
resolutivas expressas nos contratos em geral e, sobretudo, na pro-
messa de compra e venda de bem imóvel.
A indigitada previsão legislativa carrega consigo equivocidade
que para renovado assombro do intérprete acabou novamente po-
sitivada com a edição da lei 13.097/15 que alterou o decreto-lei
745/69 que disciplina os efeitos das cláusulas resolutivas insertas
nas promessas de compra e venda de imóveis, tanto os loteados
como não loteados em razão de antiga alteração da redação do arti-
go 22 do decreto-lei 58/37.
O enfrentamento desse objetivo passa pela resposta à pergunta
se é ou não essencial a intervenção judicial para a incidência da
cláusula resolutiva expressa prevista no contrato de compromisso
de compra e venda de bem imóvel no caso de inadimplemento
absoluta do compromissário comprador. É essa questão que pre-
tendemos trazer à consideração dos leitores.
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