Contratos de locação em shopping center: efeitos da pandemia e possíveis parâmetros para revisão e resolução contratual
| Autor | Naiana do Amaral Porto |
| Páginas | 375-397 |
Contratos de locação em shopping center:
efeitos da pandemia e possíveis parâmetros para
revisão e resolução contratual
Naiana do Amaral Porto1
Sumário: Introdução; 1. Algumas noções fundamentais sobre
o contrato de locação em shopping center; 1.1. Natureza jurí-
dica do contrato; 1.2. Aluguel mínimo, aluguel percentual e
fiscalização do faturamento pelo empreendedor; 1.3. Aspecto
físico da organicidade: tenant mix e cláusulas contratuais des-
tinadas a assegurar a organização do prédio do shopping center;
1.4. Aspecto da publicidade comum: fundo de promoções e
publicidade e associação de lojistas; 2. Revisão e resolução dos
contratos de shopping center; 2.1. Aluguel mínimo e alocação
de riscos no contrato de shopping center; 2.2. A Lei n°
Onerosidade excessiva; 2.4. Força maior nos contratos de lo-
cação: art. 567 do Código Civil. 3. Conclusão: alguns parâme-
tros possíveis.
Introdução
Os impactos da pandemia da Covid-19 na vida das pessoas so-
mente encontram paralelo em situação de guerra. Do mesmo
modo, as atividades empresariais foram impactadas drasticamente,
em especial o comércio e a prestação de serviços. O fechamento de
estabelecimentos dessa natureza por longo período, em que pese
necessário, foi um dos fatores que contribuiu para o aumento do
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1 Mestranda em Direito Civil pel a Universidade do Estado do Rio de Janeiro
(UERJ). Advogada.
desemprego. Segundo dados do IBGE2, no último trimestre de
2020, o desemprego chegou a atingir 14,4% da população.
No âmbito dos shopping centers, o fechamento decorreu de ato
específico do Poder Público. Em 20 de março de 2020, foi reco-
nhecido o estado de calamidade pública em âmbito federal3 e no
Estado do Rio de Janeiro4, tendo por motivação a pandemia do
novo coronavírus. Dias após, foi editado o Decreto n°
46.973/20205, que impôs o isolamento social no Estado do Rio de
Janeiro entre os dias 17 e 31 de março, sucessivamente estendido
até o segundo semestre de 20206.
Uma das medidas recomendadas foi o fechamento dos shop-
ping centers, posteriormente imposto pelo Decreto n°
47.068/20207. A reabertura gradual teve início em junho e o fim
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2 Disponível em: https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-im-
prensa/2013-agencia-de-noticias/releases/29322-pnad-continua-taxa-de-deso
cupacao-e-de-14-4-e-taxa-de-subutilizacao-e-de-30-6-no-trimestre-encerrado
-em-agosto-de-2020. Acesso em 14.02.2021.
3 Decreto Legislativo n° 6/2020, art. 1°: “Fica reconhecida, exclusivamente
para os fins do art. 65 da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000,
notadamente para as dispensas do atingimento dos resultados fiscais previstos no
de que trata o art. 9º da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, a
ocorrência do estado de calamidade pública, com efeitos até 31 de dezembro de
2020, nos termos da solicitação do Presidente da República encaminhada por
meio da Mensagem nº 93, de 18 de março de 2020”.
4 Decreto n° 46.984/2020, art. 1°: “Fica decretado o estado de calamidade
pública em razão da grave crise de saúde ocasionada pela pandemia do novo
Coronavírus (COVID-19), que impede o cumprimento das obrigações assumi-
das diante da necessidade de adoção de medidas de enfrentamento da emergên-
cia em saúde pública de importância internacional”.
5 Decreto n° 46.973/2020, art. 5º: “De forma excepcional, com o único
objetivo de resguardar o interesse da coletividade na prevenção do contágio e no
combate da propagação do coronavírus, (COVID-19), recomendo, pelo prazo de
15 (quinze) dias, as seguintes restrições: (...) IV - fechamento de ‘shopping
center’, centro comercial e estabelecimentos congêneres. A presente recomen-
dação não se aplica aos supermercados, farmácias e serviços de saúde, como:
hospital, clínica, laboratório e estabelecimentos congêneres, em funcionamento
no interior dos estabelecimentos descritos no presente inciso”.
6 Apenas a título de exemplo, citam-se os atos que levaram ao fechamento
dos shopping centers no Estado do Rio de Janeiro.
7 Decreto n° 47.068/2020, art. 5º: “De forma excepcional, com o único
objetivo de resguardar o interesse da coletividade na prevenção do contágio e no
combate da propagação do Coronavírus (COVID19), diante de mortes já confir-
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