Impactos da pandemia nos condomínios edilícios e a limitação ao direito de propriedade
| Autor | Mariana Maia de Vasconcellos |
| Páginas | 663-691 |
Impactos da pandemia nos condomínios edilícios
e a limitação ao direito de propriedade
Mariana Maia de Vasconcellos1
Sumário: Introdução; – 1. Notas sobre o condomínio edilício
e a Lei nº 14.010/20 (RJET); – 2. Extensão dos poderes do
síndico – 3. Limitações ao direito de propriedade em virtude
da pandemia – 3.1. Restrições de acesso à edificação (inclusi-
ve às unidades autônomas) por terceiros e pelos próprios con-
dôminos – 3.2. Restrições ao uso de áreas comuns – 4. Notas
conclusivas.
Eu vou chamar o síndico!
Jorge Ben Jor
Introdução
Communio est mater discordiarum, já dizia o antigo brocardo
romano. De fato, para o Direito Civil, o condomínio sempre foi
instituto ensejador de inúmeros conflitos, especialmente em sua
modalidade ordinária, mas também nas modalidades especiais, a
exemplo do condomínio edilício, objeto do presente estudo.
E se em condições normais o instituto já enseja atritos, é certo
que muitos deles se agravaram ao longo dos mais de doze meses
decorridos desde o início da pandemia da COVID-19 no Brasil: ci-
dadãos confinados por longos períodos dentro de suas casas, adap-
tando-se ao trabalho e ao estudo inteiramente remotos, bem como
à reorganização de suas rotinas em atendimento às medidas de iso-
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1 Mestre em Direito Civil pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro
(UERJ). Especializada em Direito Público pela Universidade Cândido Mendes.
Advogada.
lamento social impostas pelo Poder Público, foram ainda submeti-
dos a uma série de restrições ao seu direito de propriedade no âm-
bito condominial – restrições estas, muitas vezes, impostas unilate-
ralmente pelos síndicos – dentre as quais é possível citar a interdi-
ção de áreas comuns, a restrição ao ingresso de terceiros nas unida-
des autônomas, à realização de obras, ao uso de elevadores, além da
imposição do uso de máscaras para trânsito em áreas comuns, sob
pena de multa, à guisa de exemplo.
Essas situações geraram intensos debates doutrinários e juris-
prudenciais acerca da legitimidade das limitações ao direito funda-
mental de propriedade nos condomínios, ponderando-se, de um
lado, o direito individual de cada condômino e, de outro, o direito
coletivo da comunidade condominial. Dentro desse contexto, ob-
jeto de louvável esforço legislativo para tentar prevenir e, em algu-
ma medida, solucionar tais conflitos foi a promulgação, em junho
de 2020, da Lei nº 14.010/20, a qual instituiu o Regime Jurídico
Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Priva-
do (“RJET”), cujos dispositivos pertinentes ao condomínio edilício
foram os artigos 11 (este vetado pelo Presidente da República), 12
e 13, objeto de análise mais detida nos tópicos a seguir.
Sem embargo das discussões acerca da perda de vigência do
RJET – já que seu termo final foi previsto em diversos artigos como
sendo 30/10/2020 – certo é que permanecem vivas as discussões
que ele suscitou ou mesmo tentou apaziguar em diversas áreas do
Direito, especialmente no tocante aos condomínios edilícios. Além
disso, observou-se vertiginoso aumento do número de casos de
contaminação e de mortes em nosso país2 nos últimos meses, do
que decorreu a implementação de novas – e por vezes até mais rí-
gidas – medidas restritivas no âmbito condominial, inspiradas pelas
restrições à circulação de pessoas e ao funcionamento de atividades
não essenciais impostas pelo Poder Público.
À luz desse cenário, e especialmente diante da ausência de pa-
râmetros seguros ou mesmo de consenso doutrinário e jurispru-
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2 Vivemos atualmente o que talvez seja o momento mais trágico causado
pelo coronavírus desde sua chegada ao Brasil: ultrapassamos, em abril de 2021, a
marca de 4 mil mortes por dia e já contabilizamos mais de 400.000 (quatrocentas
mil) mortes no país, conforme divulgado em reportagem do Jornal O Globo,
disponível em https://g1.globo.com/jornal-nacional/noticia/2021/04/29/brasil-
chega-a-400-mil-mortes-por-covid.ghtml. Acesso em 01/05/21).
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