Da Locação
| Autor | Cristiane Maria Vieira |
| Páginas | 57-84 |
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Conceito
"Art. 565. "Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, median-te certa retribuição."
É um contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração ou preço pago pela outra parte, se compromete a fornecer, durante um certo tempo, o uso e gozo de coisa não fungível.
Chama-se locador, senhorio ou proprietário a parte que dá o uso e o gozo da coisa em locação. A coisa em locação deve ser infungível. Nem sempre o locador é o proprietário da coisa dada em locação, como, por exemplo, no caso de sublocação.
Denomina-se locátario o que toma ou recebe a coisa em locação. Tratando-se de locação de prédios, é conhecido como inquilino.
O conceito de locação é genérico e abrange três modalidades de locação:
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locação de coisas;
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locação de serviços;
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empreitada.
Locação de Coisas
Podem ser objetos de locação todas as coisas móveis e imóveis. Nem todas as coisas móveis podem ser objeto de locação. Somente as coisas não fungíveis se prestam à locação; p. ex.: autos, roupas, móveis, máquinas, mobílias, filmes, livros, etc.
Quanto aos imóveis, a locação pode ser de todo o imóvel ou parte dele. Pode ser locado, p. ex., o muro ou fachada para propaganda ou anúncios, uma sala para escritório, salão, comércio, etc. Quando a locação se referir a terras, compreende-
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rá as casas, ranchos, currais. Quando for casa, compreenderá o quintal e todas as dependências, tais como garagens, jardins, etc.
Se a locação for de imóvel, deve-se distinguir a locação de prédios urbanos da locação de prédios rústicos. Atualmente, a locação de prédios urbanos é regida pela Lei 8.245/91, que exclui em sua regência as locações comerciais e industriais que eram regidas pelo extinto Decreto 24.150/34.
Prédio rústico é o destinado à lavoura em qualquer de suas modalidades, pouco importando se está dentro ou fora das povoações.
São consideradas rústicas as chácaras e quintais, embora situados dentro das cidades, se são destinados à cultura, como comércio de flores, hortaliças, plantas em geral. Essa modalidade de locação é disciplinada no Direito Agrário. É muito importante a destinação dada ao imóvel, para a classificação de sua locação.
Locação de Serviços
Toda espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição.
"Art. 594. Toda a espécie de serviço ou trabalho ilicíto, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição.
A locação de serviços é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a prestar certos serviços a outra pessoa mediante pagamento.
Grande tem sido a diminuição das modalidades de locação de serviços em vista da regulamentação por leis especiais, ficando assim reduzido seu campo de aplicação.
A locação de serviços é o contrato que abrange uma grande variedade de serviços, como os dos artistas, mecânicos, professores, médicos, engenheiros, advogados, contadores e de muitas outras profissões liberais.
Via de regra, o contrato de prestação de serviços é celebrado intuito personae e seus efeitos são, comumente, regulados pelas obrigações de fazer. Com o advento da legislação do trabalho, a locação de serviços deixou de abranger várias de suas modalidades, passando a constituir-se categoria à parte.
Obrigações do Locador
São obrigações do locador: entregar a coisa dada em locação em estado de servir ao uso que se destina; garantir o uso pacífico da coisa durante todo o tempo em que servir de locação; resguardar o locatário das turbações de terceiros, bem como de qualquer forma de embaraços; responder pelos defeitos da coisa ou vícios, se ocorridos antes da locação; indenizar o locatário por perdas e danos, se retirar a coisa dada em locação antes de findar o contrato.
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Obrigações do Locatário
São obrigações do locatário:
1) servir-se da coisa alugada para o fim convencionado - se contrário for o uso, cabe rescisão; usar a coisa e tratá-la como se dono fosse;
2) pagar pontualmente o aluguel no local convencionado ou, se nada constar do contrato, fazer conforme o costume do lugar;
3) levar, imediatamente, ao conhecimento do locador as turbações, bem como defendê-la, na medida do possível;
4) restituir a coisa quando do término do contrato, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações provenientes do uso regular.
Direitos do Locatário
São direitos do locatário:
1) reter a coisa alugada até ser ressarcido pelo locador das benfeitoras necessárias ou úteis, feitas com o consentimento do locador.
2) usar das ações contra o locador e terceiro que turbar ou esbulhar o uso da coisa durante o tempo da locação, pedindo a devida indenização.
3) Se nos contratos a prazo fixo não se estipular cláusula expressa de sua locação, poderá o locatário fazê-la, respondendo por ela perante o locador.
4) Pode, ainda, o locatário ceder a locação com o consentimento expresso do locador.
Sanções
Muitas são as sanções que poderão advir à parte que descumprir uma obrigação de caráter contratual. Para o locador surgem várias modalidades que a lei oferece quando do descumprimento de uma obrigação tais como:
1) resolução do contrato;
2) perdas e danos;
2) despejo; etc. Para o locatário, há sanções também para punir o locador quando descumprir uma obrigação, tais como:
1) pedir indenização quando, havendo necessidade de reparos necessários no imóvel, o locador não os faz, podendo, ainda, neste caso, pedir resolução do contrato;
2) se o locador não mantém a coisa em condições de servir ao uso, pode o locatário rescindir o contrato, suspender os aluguéis, reduzi-los ou
3) exigir que a obrigação seja fielmente cumprida ou a responder pelos prejuízos.
Termo Final da Locação
A locação contratada cessa de pleno direito findo o prazo estipulado para a locação, independente de aviso ou notificação (nas locações não residenciais, quando cabe a denúncia vazia, é necessário a notificação do locatário).
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Finda a locação, se continuar na posse da coisa alugada o locatário, sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação pelo mesmo aluguel e prazo indeterminado. Se, notificado, o locatário não restituir a coisa, pagará enquanto a tiver em seu poder o aluguel que o locador estipular ou arbitrar e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
"Art. 575. Se, notificado, o locatário não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locatário arbitrar e responderá pelo dano que ela venha sofrer, embora proveniente de caso fortuito."
Termina a locação:
1) pela rescisão; pelo acordo entre as partes;
2) pela prestabilidade da coisa ao fim a que se destina;
3) pelos vícios que tornam possível o uso;
4) pela desapropriação;
5) pela alienação da coisa, salvo com contrato registrado, obrigando-se a respeitar a locação;
6) pela extinção da coisa.
Pela morte do locador ou do locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação "Art. 1.198. Morrendo o locador ou locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado."
Modelos
CONTRATO DE LOCAÇÃO
Locador: ................ (qualificação do proprietário do imóvel locado), neste ato representado por ..................... (imobiliária e seu representante legal).
Locatário: ............. (qualificação).
Fiador: .................. (qualificação) e a(o) cônjuge .................., que assinam o presente contrato como principais pagadores e responsáveis por todas as obrigações, condições e cláusulas pactuadas, tais como aluguéis mensais, contas de água e luz, reparação do imóvel e outros que o locatário der causa. A responsabilidade dos fiadores permanecerá até a real e efetiva devolução das chaves do imóvel, que será comprovada tão-somente com o termo de recibo de chave emitido pela imobiliária. A responsabilidade dos fiadores permanecerá ainda que ultrapasse o prazo contratual e haja reajustes, acordos ou majoração dos aluguéis. Renunciam os fiadores à facul-dade de exoneração da fiança nos termos do art. 835 do Novo Código Civil.
I) ALUGUEL MENSAL: O locatário pagará um aluguel mensal de R$ ............. (por extenso); BONIFICAÇÃO: Gozará de uma bonificação de R$ ............ (por extenso), se os aluguéis forem pagos até o primeiro dia de cada mês, ou seja R$............. (o valor reduzido).
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II) PRAZO DE VIGÊNCIA: 30 (trinta) meses - com início em ....../...../...... até....../....../......, data em que o locatário se compromete a restituir o imóvel inteiramente desocupado e no mesmo estado de conservação e habitação em que o recebeu, independente de aviso ou notificação. Os reajustes serão conforme a lei ou acordo das partes, caso haja inflação que justifique. Os reajustes serão anuais.
III) Caso não haja retomada pelo locador, e o locatário continue no imóvel após o vencimento do contrato, prorrogar-se-ão a vigência de todas as cláusulas e condições aqui pactuadas, exceto o aluguel mensal, cujo valor será estipulado por acordo das partes, ou acréscimo conforme índices oficiais determinados pelos órgãos competentes nas épocas dos reajustes. Os acréscimos passarão a vigorar a partir do mês imediato ao vencimento do contrato ou período.
IV) O aluguel mensal deverá ser pago até o dia primeiro do mês vencido, na imobiliária sito à rua ............... . Os atrasos de pagamento nas datas marcadas, além da parcela de bonificação, estão sujeitos aos acréscimos legais de juros e correção monetária. Ao atraso superior a 15 (quinze) dias serão acrescidos as despesas de cobrança e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito. Se ajuizadas, será acrescido às despesas e custas processuais.
V) O locatário, salvo as obras que importam na segurança do imóvel, obrigar-se-á por todas as demais, devendo conservar o imóvel em boas condições de higiene e limpeza, capinado sempre os quintais, os aparelhos sanitários e de iluminação, bem como os demais acessórios sempre em funcionamento, para assim restituí-los findo...
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