Previsão Orçamentária
| Autor | Gabriel Karpat |
| Ocupação do Autor | Advogado militante na área cível há mais de 15 anos e especialista em direito imobiliário e questões condominiais. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP |
| Páginas | 152-169 |
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Previsão Orçamentária
Previsão orçamentária é a base para a saúde e vida do condomínio
A elaboração da previsão orçamentária atende não somente uma
exigência legal, como também representa a base para a saúde e vida do
condomínio.
Esse cuidado é de fundamental importância, uma vez que os condo-
mínios não geram receitas. Alguns, excepcionalmente, recebem impor-
tâncias pela locação de espaços comuns, mas tal arrecadação não atende
integralmente o custeio de sua manutenção. A maior parte da verba que
garantirá os diversos compromissos e melhoramentos condominiais de-
pende principalmente do pagamento das cotas condominiais efetuadas
pelos proprietários das unidades.
A arrecadação deve ser sempre baseada na previsão orçamentária,
anualmente apresentada pelo síndico e corpo diretivo e aprovada em
assembleia geral. Para facilitar a aprovação dos valores apresentados
nessas ocasiões, é importante que tanto o critério adotado quanto o de-
talhamento das despesas sejam claramente definidos. Em muitos casos, a
ausência de uma clara demonstração da destinação dos recursos impede
a aprovação total ou parcial de uma eventual proposta de aumento na
cota condominial, mesmo que ela seja realmente necessária. O desafio
dos administradores está, justamente, em como tornar a previsão orça-
mentária mais transparente, compreensível e, acima de tudo, confiável.
Inicialmente, é essencial ter como referência a composição das des-
pesas dos últimos doze meses para que seja possível identificar o perío-
do em que as mesmas aconteceram. Importante também salientar que
não se deve considerar a média de cada despesa, sob risco de acarretar
distorções. Deve-se, sim, considerar a última ocorrência, salvo distorção
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devido a algum imprevisto. Se houve um vazamento, por exemplo, a
conta de água daquele mês será de valor superior ao cobrado em outros
meses. E assim acontece com os demais itens da previsão.
Faz-se necessário ressaltar também que a parte de pessoal e en-
cargos leva a fatia maior do bolo orçamentário, normalmente mais de
50% do total. Por essa razão, inclusive, é importante observar o quadro
de horários e escalas de folgas dos funcionários, para que não acarre-
tem despesas desnecessárias. Em muitas ocasiões, um funcionário a mais
compõe melhor o quadro e reduz as despesas pagas com acréscimos
como folgas não gozadas e horas extras.
Uma vez identificadas e lançadas as despesas fixas, de igual impor-
tância é calcular as despesas sazonais, ou seja, aquelas que acontecem
apenas em determinado período do exercício. Como exemplo, figuram
despesas de limpezas de caixas d’água, recarga de extintores, férias, 13º
salário e outros, que podem ser distribuídos ao longo do ano ao invés
de serem cobrados isoladamente. Há, ainda, que se ter cuidado espe-
cial com condôminos considerados inadimplentes habituais ou devedo-
res contumazes, cuja cobrança dependerá da velocidade do judiciário.
À cobrança deles deve-se acrescentar as importâncias que caberá a essas
unidades. Caso contrário, a arrecadação se tornará insuficiente para fa-
zer as despesas correntes do mês.
Outros tipos de despesa, que não de manutenção, também fazem
parte da vida condominial. Para evitar a deterioração de seus bens, áreas
e edificação, diversas obras são programadas ao longo dos anos. As ver-
bas a serem destinadas para tais atividades são aprovadas separadamente
das despesas ordinárias, pois, se não necessárias, mesmo sendo úteis ao
condomínio, dependerão da aprovação de quórum específico, conforme
consta no artigo 1.341 do Código Civil.
A palavra economia deve sim fazer parte da previsão orçamentária,
mas com o cuidado e entendimento de que economizar com o simples
objetivo de reduzir despesas com manutenção e conservação dos equi-
pamentos não é o mais indicado. A manutenção preventiva tem como
resultado a garantia da vida útil dos equipamentos e, na falta desse pro-
cedimento, a pretexto de redução de custos, os equipamentos podem
ter diminuída a sua utilização satisfatória, antecipando a necessidade
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