Compra e venda
| Autor | Felipe Leonardo Rodrigues, Paulo Roberto Gaiger Ferreira |
| Páginas | 291-321 |
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comprA e vendA
Nesta seção, veremos alguns aspectos de maior relevância da compra e venda
presentes nas escrituras públicas.
A compra e venda de imóveis pode ser ad corpus, quando o comprador adquire um
bem certo e determinado, independentemente da metragem do bem, ou ad mensuram,
quando a metragem é fator essencial do negócio, ou seja, o preço é fixado com base na
extensão do imóvel.
A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes
e o cônjuge do alienante1 expressamente consintam. Esta anuência deve ser provida
por todos os descendentes, não só filhos, netos e bisnetos, se houver. Todos devem ser
capazes, e, se houver menores, será necessária autorização judicial para o consentimento.
As despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e a cargo do vende-
dor, as da tradição, salvo estipulação em contrário (art. 490 do Código Civil).
É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comu-
nhão, direito que não pode ser exercido se os bens estiverem gravados com a cláusula
de incomunicabilidade (art. 499 do Código Civil).
Um condômino em coisa indivisível não pode vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino tem o direito de preferência
que, se não for dado, permite que o preço idêntico (ou superior) seja depositado pelo
condômino interessado, que terá para si a parte vendida a estranhos. O prazo para o
exercício deste direito é de 180 dias, sob pena de decadência. Por isso, nas escrituras
públicas, o tabelião deve orientar os outorgantes sobre a necessidade de oferecer o direito
de preferência aos demais condôminos2.
A lei não exige que a comunicação seja expressa e seja apresentada ao tabelião.
Basta a declaração, na escritura, de que o aviso foi feito e que os demais condôminos
não se manifestaram. É prudente que o tabelião informe na escritura que fez tais escla-
recimentos ao vendedor.
Algumas cláusulas especiais da compra e venda merecem destaque:
1) Cláusula de retrovenda: é a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito
de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço,
1. Neste caso, exceto se o regime do casamento for o da separação de bens.
2. Entre condôminos não há direito de preferência. STJ, REsp n. 1.137.176/PR – Relator Ministro Marco Buzzi, j.
em 16-2-2016.
TABELIONATO DE NOTAS • Paulo RobeRto GaiGeR FeRReiRa e FeliPe leonaRdo RodRiGues
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mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramentos
do imóvel. Tem como prazo máximo três anos3.
2) Cláusula de preempção (ou preferência): é a cláusula que obriga o comprador
de um bem móvel ou imóvel a oferecê-lo ao vendedor caso resolva aliená-lo, a
fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência4. A preempção decorre,
por vezes, da lei, como é o caso dos condôminos.
3) Cláusula resolutiva: é a disposição que prevê a extinção do contrato por
inexecução das obrigações constantes do contrato. A cláusula resolutiva expressa
opera de pleno direito, independe de sentença judicial, podendo ocorrer pela
disposição das partes. A tácita depende de interpelação judicial5.
4) Cláusula constituti (constituto possessório): as partes pactuam a alteração da
titularidade na posse, por prazo determinado ou indeterminado, de modo que
aquele que possuía em nome próprio passa a possuir em nome alheio. A título
de exemplo: na escritura de compra e venda, as partes convencionam que o
vendedor permanecerá no imóvel por determinado tempo.
O pagamento do preço pode ser à vista ou diferido no tempo. Neste caso, pode
ocorrer pro solvendo, isto é, à medida que são pagas, as parcelas vão sendo quitadas pelos
respectivos comprovantes entregues pelo vendedor, ou ainda pro soluto, quando, apesar
de as parcelas se prolongarem no tempo (normalmente garantidas por títulos de crédito,
como notas promissórias), o vendedor já dá, na escritura, plena, geral e irrevogável qui-
tação. Nesse caso, é de se presumir que o vendedor aceitou os títulos como pagamento
integral do preço e, por isso, declara seu recebimento, dando-se por satisfeito.
No pagamento pro solvendo, há típica cláusula resolutiva, que pode ser expressa ou
tácita. A propriedade somente se transmitirá quando houver a quitação total do preço. No
pagamento pro soluto, a propriedade transmite-se imediatamente, pois se deu a quitação.
Segundo o art. 472, o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Dúvida recorrente de tabeliães é quanto à incidência do imposto de transmissão na
escritura pública de distrato de compra e venda. As legislações tributárias municipais,
em sua maioria, não tipificam o distrato como fato gerador de tributo.
Ainda que esteja registrada, Ademar Fioranelli considera possível a rescisão do
contrato de compra e venda, mesmo que registrado, desde que haja a devolução do
preço e pagamento do ITBI6.
Afrânio de Carvalho observa que o distrato da compra e venda inscrita, com
devolução do preço pago, importa em compra e venda regressiva, sujeitando-se aos
mesmos requisitos da primeira, inclusive o pagamento do imposto de transmissão e a
nova inscrição7.
3. CC, art. 505.
4. CC, art. 513.
5. CC, art. 474.
6. Ademar Fioranelli. Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Safe, 2001, p. 31.
7. Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 92.
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