A Lei 13.786/2018 e a imperiosa necessidade do 'diálogo das fontes' COM o CDC
| Autor | Marcelo Junqueira Calixto |
| Ocupação do Autor | Mestre em Direito pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (2003). Doutor em Direito pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (2007). Atualmente é professor adjunto da Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro, professor autônomo da Fundação Getulio Vargas - RJ, professor autônomo da Universidade do Estado do Rio de Janeiro,... |
| Páginas | 203-218 |
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A LEI 13.786/2018 E A IMPERIOSA NECESSIDADE
DO “DIÁLOGO DAS FONTES” COM O CDC
Marcelo Junqueira Calixto
Mestre em Direito pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (2003). Doutor em
Direito pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (2007). Atualmente é professor
adjunto da Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro, professor autônomo da
Fundação Getulio Vargas – RJ, professor autônomo da Universidade do Estado do Rio
de Janeiro, professor autônomo da Universidade Cândido Mendes e professor autô-
nomo da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro. É advogado da Petróleo
Brasileiro S.A. (Petrobras). Membro do Instituto Brasileiro de Direito Civil (IBDCivil), do
Instituto Brasileiro de Direito Contratual (IBDCont), do Instituto Brasileiro de Política
e Direito do Consumidor (BRASILCON), do Comitê Brasileiro de Arbitragem (CBAr),
do Instituto Brasileiro de Estudos da Responsabilidade Civil (IBERC) e do Instituto dos
Advogados Brasileiros (IAB).
Sumário: 1. Introdução – 2. O direito básico à informação do consumidor e a elaboração do qua-
dro-resumo – 3. Dos efeitos do inadimplemento contratual e do distrato celebrado pelas partes – 4.
Conclusão – 5. Referências bibliográcas.
1. INTRODUÇÃO
A recente Lei 13.786/2018 promoveu importantes mudanças no regramento
jurídico da incorporação imobiliária e do parcelamento do solo urbano. De fato, a
Lei 4.591/64, que regula a primeira, e a Lei 6.766/79, que dispõe sobre o último, re-
ceberam novos dispositivos com a declarada finalidade de se buscar um “equilíbrio”
entre as partes contratantes.
Contudo, considerando-se o fato de que, especialmente na incorporação imo-
biliária, existe uma inegável relação de consumo, é necessário invocar o “diálogo das
fontes” a fim de compatibilizar referida reforma com a proteção constitucionalmente
reconhecida em favor da parte vulnerável desta mesma relação, isto é, o consumi-
dor. Esse imperioso “diálogo” tem, assim, a clara finalidade de evitar que a reforma
normativa possa ser vista como um regramento específico, capaz de impedir, por
conseguinte, a incidência de outras regras jurídicas, com especial destaque para as
regras protetivas do consumidor.
2. O DIREITO BÁSICO À INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR E A
ELABORAÇÃO DO QUADRO-RESUMO
Uma das novidades da Lei 13.786/18 foi a necessidade de o incorporador ela-
borar um “quadro-resumo” contendo as informações consideradas “essenciais” para
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“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão
de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-re-
sumo, que deverá conter:
I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com des-
taque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identicação precisa de
seu beneciário;
IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de
índices, o período de aplicação de cada um;
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de
resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorpo-
rador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução
de valores ao adquirente;
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o
seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do
direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código
de Defesa do Consumidor), em todos os contratos rmados em estandes de vendas e fora da sede
do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão
da obra pelo incorporador;
X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem
como garantia real do nanciamento destinado à construção do investimento;
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identicação
do cartório de registro de imóveis competente;
XII – o termo nal para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais
da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei”.
Embora o dispositivo mereça o elogio de impor ao incorporador uma obrigação
que vinha sendo reiteradamente descumprida na realidade brasileira, certo é que o
legislador, logo a seguir, incidiu em grave falha, ao permitir que a ausência de infor-
mação possa ser “sanada” em um longo prazo de 30 (trinta) dias. É o que dispõe o §
1º do mesmo art. 35-A, verbis:
“Art. 35-A. (...). § 1º Identicada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput
deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento
da omissão, ndo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão
contratual por parte do adquirente”.
O primeiro equívoco normativo, de fato, está no citado prazo de trinta dias para
a correção da omissão, uma vez que este prazo parece excessivamente longo, em
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