Da fixação do percentual da servidão
| Autor | Luiz Fernando de Mello/Carlos Henrique Neves de Mello/Cícero Ferreira da Silva |
| Páginas | 57-90 |
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Em capítulo anterior restou retratada a questão da indenização da servidão.
A tarefa mais árdua para o profissional da área de avaliações e perícias, quer se trate de parecer técnico (extrajudicial) e/ou de atuação como perito oficial (judicial) se constitui na apuração do percentual da servidão de passagem.
O Engenheiro Pellegrino descreve na matéria destaca acima na página 80 da obra referendada que “não há critério técnico padronizado para o cálculo do justo, real e atual valor da faixa expropriada para tal fim específico.” E, continua na mesma página: “examinando alguns laudos pericias que integram processos dessa natureza, constata-se a mais ampla e diversificada gama de opiniões a respeito, parte das quais são desprovidas de bom senso que se constituem em autenticas temeridades. As próprias decisões judiciais acerca da indenização a ser paga nos casos de servidão variam bastante.”
Na lição de Hely Lopes Meirelles (Direito administrativo brasileiro, 15ª edição, pág. 524), defende que a indenização da servidão deve ser feita em correspondência com o prejuízo causado ao imóvel. Não há fundamento algum para o estabelecimento de um percentual fixo sobre o valor do bem serviente, como pretendem alguns julgados. A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo causado ao imóvel, segundo a sua normal destinação. Caso a servidão não prejudique a destinação do bem nada há que se falar em indenização; se o prejudicar, o pagamento deverá corresponder ao efetivo prejuízo.
Como é cediço a norma nBR 14.653-2, estatui que a indenização pela servidão deve equivaler aos danos e prejuízos causados ao imóvel, obtida pela diferença entre o valor da
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gleba nas condições “antes e depois”, considerando a diferença de rendimentos, prejuízos em relação as benfeitorias e possíveis danos indiretos desde que devidamente comprovados, já que deve ser estudado caso a caso com suas particularidades inerentes, seja urbano, rural e/ou gleba passível de urbanização, estudando o imóvel matriz e individualizando a faixa servienda.
Via de regra nas ações das concessionárias elétricas, as iniciais se encontram acompanhadas de plantas cadastrais com detalhes da faixa servienda, necessitando que o avaliador esmiúce o local e remanescente, possíveis benfeitorias existentes e as causas e prejuízos na faixa e no próprio remanescente.
Nas análises sobre perdas parciais, verbi gratia, construções, necessário analise da funcionalidade do remanescente da benfeitoria, situação que se faz necessário consideração integral do bem na avaliação.
No caso de imóvel urbano, rural e gleba, se o seccionamento gerar perda de aproveitamento integral do lote, deverá o perito concluir pela desapropriação total do imóvel, como destacado em tópico próprio dessa obra.
Importante citar que a Norma NBR-13.820: 1997 – Avaliação de servidões – Procedimento, da ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, rege o procedimento para avaliação em comento.
O Engenheiro José Carlos Pelegrino na obra referen-dada relata o método “antes e depois” como alternativa para apuração do valor.
Na matéria indenizações por servidão deve ter maior rigor.José Eduardo Santana Leite descreve:
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“As avaliações, nesse caso, fogem da rotina, pois não têm similar no mercado de compra e venda de terra nua. A regra geral, primitivamente utilizada, era a de estimar as indenizações pelo método “Antes e Depois”, isto é, comparando os valores do imóvel na sua condição primitiva (antes) e na sua situação remanescente (depois). Diferente da expropriação é a servidão. Enquanto na primeira o particular perde a propriedade do imóvel expropriando, na segunda ele a conserva, embora gravada por um ônus de uso. Contudo, o Poder Público institui uma servidão da mesma forma que desapropria um imóvel. (...)
Não é fácil a determinação do quantum indenizatório numa expropriação total em que a mesma deve corresponder ao justo e real valor do imóvel. Mais difícil, ainda, quando se trata de expropriação parcial. Por outro lado, quando se trata da fixação de indenização correspondente ao prejuízo causado pela instituição de uma servidão, há que se dizer que, na verdade, além de determinação do valor do imóvel, é necessário estabelecer até que ponto esse valor foi diminuído, ou seja, qual é o valor do prejuízo do seu proprietário, em virtude da instituição da servidão. Ocorre que a diretriz é de costumeira observância em casos de imóveis rurais ou urbanos quando glebas, em que a servidão alcança lotes de reduzidas dimensões, motivo pelo qual, aliada às limitações urbanísticas locais, praticamente os inutiliza para fins de edificação.
É de senso comum que a passagem de uma linha de transmissão de energia elétrica, numa área grande, destinada a pasto de animais ou ocupada com plantação de pequeno porte, não a altera de forma substancial. E é óbvio que a mesma passagem numa área pequena, como os lotes de um loteamento, os quais existem de direito e de fato, causa-lhes limitações no que tange à edificação, que constituem o fim a que se destinam, razão pela qual para imóveis urbanos é comum indenizar pela servidão de passagem 2/3 do valor da terra nua e para imóveis rurais 1/3 do valor da terra (...)
O cálculo da indenização leva em conta a servidão de passagem: valor das terras nuas; as benfeitorias e construções.
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No caso das plantações há os lucros cessantes, os custos da regularização da escritura e o registro do remanescente. Também, se existe depreciação da área remanescente. Para a apuração de eventual prejuízo decorrente das restrições construtivas, foi desenvolvido um critério lógico e racional. É importante lembrar também que o valor da indenização corresponde apenas ao prejuízo decorrente das restrições construtivas, representadas pela limitação e gabarito, imposta pela servidão. Exemplo: passar por um loteamento.
Servidões devem ser avaliadas em função das restrições que acarretem ou sejam impostas ao imóvel, conforme previsto em normas específicas.
Não é difícil concluir que a importância da perícia se redimensiona na medida em que suas consequências passaram a implicar o sucesso, ou o insucesso de empreendimentos que envolvem a matriz energética brasileira ou projetos relacionados ao sistema produtivo nacional.6Dentre alguns critérios para obtenção do percentual, pode-se citar o do ilustre colega Eng. Luiz augusto Seabra da Costa. “Avaliação de Servidões” in Revisão e Atualização de Engenharia de Avaliações, Instituto de Engenharia, 1978, que sugere índices de desvalorização pela instituição da servidão definidos conforme o uso e a localização do imóvel em áreas urbanas, passíveis de urbanização e rurais.
O renomado Engenheiro Pellegrino cita na destacada obra do ano de 1974, página 80, que a jurisprudência traduzia indenizações naquela ocasião variando de 20% a 10%, percentuais que não representam o atual posicionamento de nossos tribunais pátrios, conforme será demonstrado na sequência.
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Ainda o mesmo Engenheiro José Carlos Pellegrino, como destacado na obra anterior, sugere a partir de estudo com base em taxa de rendimento dos imóveis concluiu pela adoção de coeficientes de servidão de 66,6% para terrenos urbanos e de 33,3% do valor para terrenos na zona rural.
O Eng. Gandhi Furtado Marcondes, Eng. MSc. autor de um ARTIGO TÉCNICO – ÁREA DE PERÍCIAS DE ENGENHARIA em 2008, através de matéria veiculada, contribuiu muito com o tema, apud Berrini:
Quando se discute o valor da coisa expropriada, os peritos acham-se na obrigação de fazer sobressair todas as possibilidades econômicas dos imóveis pelo seu aproveitamento racional e eficiente, ainda mesmo quando os proprietários de tais imóveis, ou desconheçam essas possibilidades, ou não tenham recursos para dar-lhes valia.”7Sobre os métodos o citado Engenheiro destacou: “Al-guns desses métodos, bastante conhecidos como a Tabela de Philippe-Westin8contém índices de depreciação conforme as restrições impostas pela servidão, e sugeridos para aplicação em instituição de servidão de passagem para Linhas de Transmissão de energia Elétrica, e para Gasodutos, mostrada no Quadro a seguir:
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Continuando, o citado autor descreve: “Outros ensaios sobre o mesmo tema foram desenvolvidos visando a aplicação para estimativas das indenizações pela servidão em faixas de domínio de Linhas Transmissão de Energia Elétrica9, como o do Eng. Walter Zer dos anjos, propondo a análise e quantificação dos fatores subjetivos e das restrições de uso na faixa de domínio.
Os Engs. Hamilton Leal Cazes e Fernando andrade da Silva10, da Petrobrás, propõem uma metodologia para aplicação em servidão de passagem de dutos de petróleo visando evitar, tanto quanto possível, a utilização de fatores subjetivos e empíricos sem fundamentação técnica, e introduzindo critérios baseados no tamanho da propriedade, e na relação desta com a extensão da área atingida, e no tipo de aproveitamento econômico “antes e depois”.
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Contudo, a aplicação de tais métodos e critérios encontra dificuldades na individualização do problema e na identificação de danos, em razão da complexidade e da diversidade de situações vivenciadas na prática.
Ainda o mesmo autor descreve:
A Metodologia ora proposta visa determinar um coeficiente de servidão para quantificar os danos causados ao imóvel pelas restrições impostas às faixas, e que contempla também a posição da faixa, o tamanho e a relação entre a área atingida e a área da gleba matriz, além de apreciar a eventual desvalorização do remanescente.
A definição do Coeficiente de Servidão mantém o enfoque no uso econômico do imóvel, tendo como referência o conceito de aproveitamento eficiente, que, como pode ser lido no item 3.2 da NBR-8799 da ABNT:
“o aproveitamento recomendável para o local, em dado momento, com o emprego dos recursos disponíveis da tecnologia adequada, observada a tendência econômica e/ou vocação circunvizinha de uso”.
O Engenheiro Gandhi cita em sua obra os incômodos e riscos, bem...
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