Modelo de laudo de servidão administrativa com passagem subterrânea em área rural próximo a urbe
| Autor | Luiz Fernando de Mello/Carlos Henrique Neves de Mello/Cícero Ferreira da Silva |
| Páginas | 190-228 |
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Os autores, à título de ilustração da parte prática, apresentará modelo de laudo judicial, que retrata servidão de passagem de esgoto com passagem subterrânea, comum, afim de que os leitores possam ter referência e, a partir desse mode-lo, incrementando e robustecendo conceitos e técnicas de avaliações aos casos práticos a ser enfrentados pelos profissionais habilitados na área de avaliações e perícias.
EXCELEnTÍSSiMo SEnHoR DoUToR JUÍZ DE DiREi-To Da VaRa Da FaZEnDa PÚBLiCa Da CoMaRCa DE ........................................ - SP.
PROCESSO Nº 1...........................-......2018.8.26.0.......
........................................, Engenheiro civil, perito judicial nomeado nos açÃo DE DESaPRoPRiaçÃo C/C inSTiTUiçÃo DE SERViDÃo DE PaSSaGEM CoM PEDiDo DE Li-MinaR DE iMiSSÃo PRoViSÓRia na PoSSE que CoMPanHia DE SanEaMEnTo BÁSiCo ..............................
move contra ....................................................., dando por
terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte
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LAUDO
A autora companhia de saneamento ............., através
do decreto Municipal nº ................................., está autorizada a instituir servidão de passagem em uma faixa de área de
1.502,04 m², inserida em área em maior objeto da matrícula nº ....................... do 1º Cartório de Registro de imóveis de
.............................. de propriedade de ..............................,
cujas descrições perimétricas e demais características estão discriminadas às fls. ............... dos autos.
Alega a autora a necessidade de instalação de Emissário de esgotos parte integrante do Sistema de Tratamento de Esgotos Sanitários, situado na zona de expansão urbana do Distrito de .........................., município de ........................
Ofereceu a autora, a quantia prévia indenizatória de R$ 1.770,00 requerendo a imissão de pose provisória.
Para proceder à avaliação definitiva da faixa de área em questão, foi nomeado este signatário como perito avaliador, em fls. ..................... dos autos, que chancela este Laudo.
Pela análise dos elementos constantes nos autos, no en-tender do signatário, a presente perícia deverá ter a seguinte finalidade principal:
• Estudar os autos, bem como a documentação juntada;
• Localizar o imóvel objeto desta ação;
• Demonstrar a metodologia, os critérios de cálculos utilizados na avaliação, indicar as especificações
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atingidas, com relação aos graus de fundamentação e precisão, e justificá-los;
• Proceder as pesquisas de mercado, coletando elementos comparativos com pessoas que possuem conhecimento do local em estudo;
• Avaliar o imóvel (faixa de servidão) considerando todas as benfeitorias existentes no local assim como suas depreciações, e seu estado de conservação;
• Tecer a conclusão e responder os quesitos formulados.
Pelos estudos e diligências realizadas, constatou-se durante a pesquisa que o segmento de mercado imobiliário de preços de terras com características de chácaras / sítios apresenta-se basicamente retraído na região do imóvel avaliando (Distrito de
............................), sendo a conduta e o desempenho deste setor,
pode ser considerada instável, havendo somente elementos de ofertas com características semelhantes ao em análise, caracterizando desequilíbrio (lei da oferta/procura) no comportamento do mercado local. Imóvel de boa liquidez.
O valor de mercado atribuído ao imóvel em questão foi obtido procurando pesquisas de imóveis com áreas, localização e características físicas aproximadas ao avaliando.
Para avaliação em questão, utilizou-se de pesquisa de mercado, onde procurou-se obter ofertas e/ou negócios realizados de informantes de mercado e de pessoas com grande
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conhecimento do local que estejam de maneira efetiva ofertando imóveis nesta região.
No presente caso trata-se de instituir servidão de passagem em uma faixa de área de 1.502,04 m², inseridas em área em maior, objeto da matrícula nº ...................do 1º Cartório
de Registro de imóveis de ..............................., situada na
zona de expansão urbana do Distrito de .................................,
município de ...........................-SP.
A coleta de dados de mercado abrangeu um conjunto amostral de imóveis rurais - Chácaras / Sítios, situados no município de ...............................-SP, onde está incluído o distrito de
............................., com dimensões variando aproximadamente
entre 968.000,00 m² até 3.000,00 m², totalizando no geral 28 (vinte e oito) elementos informativos de ofertas, obtendo-se desta maneira elementos suficientes, devidamente homogeneizados, como determina a norma nBR 14653-1 avaliações de Bens - Parte 1 - Procedimentos Gerais, subitens 7.4 - Coleta de Dados, 7.6 - Tratamento dos Dados, e norma nBR 14653-3 avaliações de Bens - Parte 3 - imóveis Rurais, item 7.4 - Pesquisa para Estimativa do Valor de Mercado.
Realizou-se a homogeneização da pesquisa através da Estatística inferencial.
Encontrado o valor unitário médio, obteve-se o valor unitário básico para o imóvel avaliando, vide anexo i - Elementos Pesquisados / Relatórios Estatísticos.
Nos termos nBR 14653-1 avaliações de Bens - Parte 1
- Procedimentos Gerais, no seu item 7 - atividades Básicas
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(7.5 - Escolha da Metodologia) e 8 - Metodologia aplicável, a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, assim, os procedimentos avaliatórios usuais, devem atender os métodos descritos nos subitens 8.2, 8.3 e 8.4 da referida Norma, e também nos termos da nBR 14653-3 avaliações de Bens - Parte 3 - imóveis Rurais, subitem 7.6 - Escolha da Metodologia e item 8 - Metodologia aplicável:
Analisando o imóvel em estudo, com suas características peculiares, adotou-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado para avaliação em questão, subitem 8.2.1 da nBR 14653-1 avaliações de Bens - Parte 1 - Procedimentos Gerais e subitem 8.1 da norma nBR 14653-3 avaliações de Bens - Parte 3 - imóveis Rurais.
O valor para cada faixa de terras objeto de avaliação será determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, utilizando-se de modelos de regressão linear - avaliação de nível rigoroso (Tratamento Científico).
Para a avaliação do terreno valemo-nos das “normas para avaliações de imóveis nas Varas da Fazenda Pública da Capital”, elaboradas pela comissão de peritos, por determinação do M.M. Juiz de Direito Coordenador do Centro de apoio dos Juízes das Varas da Fazenda Pública e acidentes do Trabalho - CaJUFa, através da portaria nº 001/2004, com objetivo de revisar e atualizar as normas/75; da norma para avaliação de imóveis Urbanos - iBaPE/2005 e pela norma nBR 14653-2 avaliações de Bens - Parte 2 - imóveis Urbanos da aBnT (associação Brasileira de normas Técnicas).
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Tratamento dos Dados pela Técnica Estatística inferencial: Os elementos coletados na pesquisa de mercado serão tratados e homogeneizados através da Estatística inferencial, utilizando-se do “Software TS Sisreg for Windows (Sistema de Regressão Múltipla)”, chegando-se no valor unitário médio do imóvel.
Parâmetros para o modelo:
Em função das condições dos elementos comparativos pesquisados, definiu-se como variável dependente ou explicada o Valor Unitário (VU), em função das variáveis independentes ou explicativas: Área Total (dimensão imóvel rural), Localização (situação do imóvel rural) e Benfeitorias (benfeitorias existentes na área rural).
Variável dependente ou explicada:
VU: Variável quantitativa dependente que será determinada pelo modelo adotado. Este valor indica a quantia monetária, paga ou estimada, obteremos o valor unitário médio do imóvel rural em R$/m².
Variáveis independentes ou explicativas:
Área Total: Variável do tipo quantitativa. Esta variável indica a área total do imóvel rural (em metro quadrado), com crescimento negativo.
Benfeitorias: Variável do tipo código alocado, que indica as benfeitorias existentes na área rural - foram adotados valores que variam de 1 a 3, de acordo com as características construtivas existentes no elemento da amostra, com crescimento positivo, indo do imóvel com menos benfeitorias com nota “1” até o imóvel com mais benfeitorias com nota “3”.
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Indica que o imóvel rural se encontra:
• Sem benfeitorias ou com benfeitorias bem rústicas/ simples (proletárias) = 1,00
• Com benfeitorias modestas ou até médias / boas = 2,00
• Com benfeitorias boas até ótimas = 3,00
Localização: Variável quantitativa independente do tipo código alocado, que indica a localização da área - foram adotados valores que variam de 1 a 4, segundo a valorização da região onde está inserido o elemento da amostra, com crescimento...
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