Do método da renda para avaliações de faixas de servidões
| Autor | Luiz Fernando de Mello/Carlos Henrique Neves de Mello/Cícero Ferreira da Silva |
| Páginas | 91-105 |
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A avaliação da faixa de servidão poderá ser realizada também através do método da renda, de autoria do Engenheiro Pellegrino, “avaliação de faixas de servidão de passagem”, o qual, apesar de ter sido desenvolvido à longa data, tem aplicação atual.
Mencionado Engenheiro destacou na matéria referendada.
6.1 — Em 1969, o autor desta tese desenvolveu um critério baseado na rentabilidade do imóvel, o da indenização, e no princípio de que, observadas as normas de direito vigentes, a indenização deve ser justa, de modo a não causar prejuízos ao expropriado. Os resultados de sua aplicação prática têm sido bastante aceitáveis.
Designando-se:
Vi = valor da indenização pela instituição da servidão;
Vf = valor real das terras nuas da faixa utilizada, sem benfeitorias;
n = fator de depreciação;
i = taxa de renda liquida anual sobre o capital representado pela indenização a receber (sobre Vi)
t = taxa de renda liquida anual sobre o valor real das terras nuas da faixa de servidão (sobre Vf);
Pode-se armar a seguinte igualdade:
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i . Vi = t . Vf
Ora, esta igualdade significa que, pelo método da renda, não considerados fatores como valorização, desvalorização e correção monetária, nem as diversas possibilidades de aproveitamento agrícola, pastoril, mineral etc. das terras, mas levando-se em conta apenas a aplicação segura, sem risco, da indenização a ser recebida e um rendimento mínimo da terra em si, a renda liquida obtida através da aplicação da importância a ser recebida pelo proprietário das terras, a título de indenização, deve ser sempre igual a renda líquida que a área da faixa expropriada proporcionaria se não fosse instituída a servidão.
6.2 — Por outro lado, viu-se que, em se tratando de servidões:
Vi = n . Vf
Substituindo-se na expressão (2) o valor de Vi da fórmula (1), tem-se:
i . n . Vf = t. Vf
i . n - t
Vi = n . Vf
t
n = _________
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Sob este novo aspecto, a determinação de n resumir-se-ia apenas na fixação de porcentagens criteriosas para t e para i. A taxa i é fixada em função das taxas usuais remuneratórias de capital (em dinheiro). Por exemplo: no Brasil, os estabelecimentos de credito remuneram os depósitos a prazo fixo a taxa máxima de juros anuais permitida pela legislação vigente, mais correção monetária. Neste caso não se levara em conta a correção monetária, porque será ela igualmente desprezada na fixação da taxa t. Assim, dentro do exemplo brasileiro:
i = 12% a.a.
Para fixação de t pode-se recorrer à taxa de rendimento líquido anual para terrenos, obtida por levantamentos estatísticos; ou determinar a taxa em função da lucratividade média anual da propriedade rural, se for o caso.
Para exemplificar, pode-se dizer que a Revista Engenharia Municipal nº 11, de dezembro de 1968, publicou o trabalho Fatores Médios, atuais a Usuais em avaliações de imóveis para a Cidade de São Paulo, de autoria do eng. Jose Carlos
C. Morato Leite, no qual se fixa a taxa de rendimento líquido anual para terrenos urbanos em 5,5%.
Assim, admitindo-se:
i = 12% a.a. = 0,12
t = 5,5% a.a. = 0,055
ter-se-ia:
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n = t / i ou
n = 0,055 / 0,12 ou
(1968/1969).
n = 0,4583
Outros estudos dão conta de que, atualmente, a taxa de rendimento líquido anual para terrenos teria se alterado de 1968 para a presente data: o próprio Ibape tem recomendado a adoção da seguinte composição:
Taxa básica ou pura 8,0%
Não liquidez (non-liquidity) 1,5% Valorização natural na
Cidade de São Paulo (- 1,5%) Taxa final 8,0%
Desta forma, assumindo-se:
i = 12% a.a. = 0,12 t = 8% a.a. = 0,08
ter-se-ia:
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n = t / i ou
n = 0.08 / 0.12 ou
n = (atual)
n = 0,6667
Nas zonas rurais, a taxa de rendimento líquido anual para terras tem sido reputada em torno de 4% (informações colhidas junto a Delegacia da Receita Federal, em São Paulo). Assim:
i = 12% a.a. = 0,12
t = 4% a.a. = 0,04
Donde:
n = t / i ou
n = 0.04 / 0.12 ou
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(rural)
n = 0,3333 = 3
Resumindo, tem-se, atualmente:
Deve-se enfatizar que as taxas aqui mencionadas são...
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