A rescisão do contrato de venda e compra de imóveis, histórico e primeiras impressões da lei 13.786/2018
| Autor | Danilo de Barros Camargo e Rubens Carmo Elias Filho |
| Páginas | 239-257 |
A RESCISÃO DO CONTRATO DE VENDA E COMPRA
DE IMÓVEIS, HISTÓRICO E PRIMEIRAS IMPRESSÕES
DA LEI 13.786/2018
Danilo de Barros Camargo
Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie em 2010. Pós-
graduado em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo
em 2016. Advogado.
Rubens Carmo Elias Filho
Graduado em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Macke-
nzie, onde também obteve o título de especialista lato sensu em Direito Empresarial.
Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC/SP. Professor de Graduação e Pós-Graduação
em Direito Civil e Direito Notarial e Registral da Faculdade de Direito da Universidade
Presbiteriana Mackenzie. Coordenador do curso de extensão Temas Atuais do Direito
Imobiliário da FAAP. Professor e Palestrante em diversas instituições de ensino, entre
elas PUC/SP, EPD, EPM, FGV e INSPER. Presidente do Conselho da AABIC – Associa-
ção das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo. Membro da
Comissão de Direito Urbanístico da OAB/SP. Presidente da Comissão de Honorários
Advocatícios da OAB/SP. Membro efetivo do IASP e Ibradim. Autor de dezenas de
artigos jurídicos na área de Responsabilidade Civil e Direito Imobiliário. Autor de
obras jurídicas. Advogado com mais de 20 anos de experiência na área imobiliária.
1. INTRODUÇÃO E HISTÓRICO
Nos últimos dias de 2018, foi sancionada pelo presidente Michel Temer a Lei
a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em
incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. ”
Essa novíssima legislação veio para disciplinar uma importante e espinhosa
situação que vinha ocorrendo nos últimos anos: o número significativo de rescisões
de contrato de compra e venda de imóveis.
O mercado imobiliário – assim como tantos outros setores da economia – apre-
senta períodos de alto crescimento, seguidos de momentos de baixa procura, e pior,
com excessiva devolução dos imóveis que já foram vendidos.
O negócio imobiliário estava em franco crescimento nos anos de 2009 a 2014,
nesse momento, como prova do assim denominado boom imobiliário, observava-se
um crescente número de ações relativas à indenização por atraso na entrega das obras.
Dentre outros motivos, verificava-se uma dificuldade do mercado em concluir no
prazo os inúmeros empreendimentos lançados.
Da mesma forma, nesse mesmo período, constatou-se uma enxurrada de ações
cujo objeto era a restituição da comissão de corretagem imobiliária, questão apenas
DANILO DE BARROS CAMARGO E RUBENS CARMO ELIAS FILHO
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pacificada com o julgamento pelo STJ por meio do Recursos Repetitivos em 20161.
Tudo isso a justificar que as demandas normalmente ajuizadas se relacionavam com
o aumento das vendas e euforia do mercado.
Porém, aproximadamente em 2015, observou-se uma mudança no tipo de ação
que tivesse como objeto o contrato de compra e venda de imóvel na planta, passan-
do a ser mais frequentes as ações de rescisão contratual, demonstrando o oposto da
época de ouro do mercado imobiliário.
Tendo em vista as peculiaridades da incorporação imobiliária, contratos de longo
prazo, na qual, na maioria das vezes, o contrato de promessa de venda e compra é
assinado de dois a quatro anos antes da entrega do bem. Nesse interregno de anos, o
cenário econômico muda muito.
Os baixos índices de desemprego e a abundância de crédito existente à época da
assinatura do contrato de compra venda já não eram os mesmos quando da entrega
das unidades.
Além da grande quantidade de ações de rescisão, foi significativo o número de
distratos normalmente solicitados pelos compradores e assinados pelos incorpora-
dores e loteadores.
Não é a primeira vez que o mercado imobiliário passa por turbulências. Na ver-
dade, é normal a história se repetir. Na década de 80 e 90, em São Paulo, o Tribunal de
Justiça enfrentou diversas ações de rescisão contratual ajuizadas pelos adquirentes.
Os precedentes importantes naquela época foram de relatoria do desembargador
José Osório de Azevedo Júnior, permitindo-se a rescisão dos contratos de compra e
venda de imóvel por iniciativa do adquirente, com restituição de parte do valor pago.2
Em 06.12.2010, visando pacificar o entendimento, o Tribunal de Justiça de São
Paulo editou três importantes súmulas referente ao tema ora em análise, a saber:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de admi-
nistração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente
de reconvenção.
Este é o presente e passado do mercado imobiliário, a ser regulado no futuro
pela nova Lei recém sancionada.
1. Recursos Especiais Repetitivos 1.551.956/SP, 1.551.951/SP e 1.551.968/SP, e 1.599.511/SP
2. TJSP, Apelação Cível 34.760-4/6. Des. Rel. José Osório de Azevedo Júnior. J. 14.05.1998.
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