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Cláusula penal e resilição do contrato de locação de imóvel urbano

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Vincent
AutorCarlos Nelson Konder
Páginas55-66
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CLÁUSULA PENAL E RESILIÇÃO DO CONTRATO
DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Carlos Nelson Konder
Doutor e mestre em Direito Civil pela UERJ. Especialista em Direito Civil pela Univer-
sidade de Camerino (Itália). Professor do Departamento de Direito Civil da Universi-
dade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ) e do Departamento de Direito da Pontifícia
Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC-Rio). Advogado.
Sumário: 1. Considerações introdutórias. 2. A natureza da denúncia pelo locatário antes do tér-
mino do prazo. 3. A multa penitencial e sua distinção frente à cláusula penal. 4. A multa xada
judicialmente: natureza e disponibilidade. 5. Cláusula penal compensatória locatícia: abrangência
e controle. 6. Apontamentos conclusivos.
1. CONSIDERAÇÕES INTRODUTÓRIAS
Os contratos de locação de imóveis urbanos vem sendo objeto de atenção especial do
legislador por conta de sua relevante função social. Seja viabilizando o direito à moradia,
seja permitindo o exercício da atividade empresarial, essa categoria de relação locatícia
demanda atenção especial para permitir a composição dos interesses envolvidos. Nesse
sentido, a vigente Lei do Inquilinato (L. 8.245/91 – LI) foi extremamente bem-sucedida,
permanecendo em vigor por quase trinta anos com pequenas reformas, em contraponto
à “ciranda enlouquecedora de leis, decretos e regulamentos, que, ao invés de servirem
para equilibrar o setor, só causavam insegurança, afastando, ainda mais, os investidores”.1
Entre os pontos decisivos para esse sucesso foi a ponderada intervenção na dinâmica
da extinção do contrato de locação, especialmente por causa anterior ao termo f‌inal, e
seus efeitos, como a imposição de multa pecuniária. A sistemática das categorias jurídicas
referentes à extinção dos contratos é objeto de considerável controvérsia terminológica,
e no âmbito das multas pecuniárias, a f‌igura da cláusula penal não f‌ica muito atrás em
termos de divergências doutrinárias e jurisprudenciais. Naturalmente, esses pontos po-
lêmicos f‌iguraram entre as reformas operadas sobre a LI e continuam a merecer atenção
e cuidado pelos intérpretes.
2. A NATUREZA DA DENÚNCIA PELO LOCATÁRIO ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO
Entre as transformações trazidas pela Lei do Inquilinato em 1991, voltadas para
assegurar maior estabilidade ao ambiente imobiliário e maior segurança e proteção aos
inquilinos, encontra-se um sistema dual relativamente à extinção unilateral do contrato.
Enquanto o locador f‌ica adstrito ao prazo de vigência do contrato, ao locatário é atribuída
1. SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada, 5. ed. Rio de Janeiro: GZ, 2009, p. 2.

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