Contrato de uso de loja em shopping centers
| Autor | Álvaro Villaça Azevedo |
| Páginas | 407-426 |
25
CONTRATO DE USO DE LOJA
EM SHOPPING CENTERS
Álvaro Villaça Azevedo
Doutor em Direito pela USP. Professor livre-docente pela USP. Professor Titular de Di-
reito Civil da USP. Professor Titular da Fundação Armando Alvares Penteado. Professor
Titular da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Acadêmico Fundador da Academia
Brasileira de Direito Civil – ABDC.
Sumário: 1. Noções gerais do contrato de utilização de unidade em centros comerciais. 2. Suas
principais cláusulas. 3. Alguns aspectos peculiares dos contratos de utilização de unidade em cen-
tros comerciais. 3.1 Dúplice xação do aluguel. 3.2 Fundo de empresa em shopping centers. 3.3
Normas gerais regedoras do contrato em exame. 3.4 Associação dos lojistas e fundo de promoções
coletivas. 3.5 Proibição da cessão do contrato sob estudo. 3.6 Projetos de instalação e decoração
das unidades. 3.7 Pagamentos de 13º salário ao pessoal da administração. 4. Natureza jurídica do
contrato de utilização de unidade em centros comerciais, ao enfoque da doutrina pátria. 4.1 Teoria
da locação. 4.2 Teoria da locação com atipicidade. 4.3 Teoria da atipicidade. 4.4 Minha posição
doutrinária. 5. Necessidade de regulamentação do contrato de utilização de unidade em centro
comercial. 6. Lei de locação não regulamentou a matéria.
1. NOÇÕES GERAIS DO CONTRATO DE UTILIZAÇÃO DE UNIDADE EM CENTROS
COMERCIAIS
Esse contrato se mostra com um suporte típico do contrato de locação, que se com-
pleta com caracteres integrantes de várias figuras jurídicas.
Todas essas características somadas formam a figura do contrato em análise, mos-
trando sua atipicidade mista, como venho sustentando há muito tempo1.
2. SUAS PRINCIPAIS CLÁUSULAS
Essa espécie de contrato, em 1991 (época do parecer), principalmente para garantia
do locatário, enquadrava-se em princípio, embora precariamente, na Lei de Luvas (Decreto
24.150, de 20 de abril de 1934), com prazo de cinco anos, para que se possibilitasse sua
renovação, por acordo das partes contratantes ou por decisão judicial, em ação renovatória.
O aluguel estipula-se, de modo muito particular, compondo-se de uma parte fixa,
com valor mínimo, corrigido monetariamente, e de outra variável, à base de um percentual
sobre o movimento de vendas, apurado pelos totais diários das negociações realizadas nas
caixas registradoras, nos recibos, nos talões, nas notas fiscais e nos livros de registro de
vendas, e o locador tem livre acesso a toda essa documentação.
1. AZEVEDO, Álvaro Villaça. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Albino de. (Coord.). Shopping centers:
questões jurídicas (doutrina e jurisprudência). São Paulo: Saraiva, 1991. p. 17-54; Teoria Geral dos Contratos Típicos e
Atípicos, Curso de Direito Civil, 3. ed., Ed. Atlas, São Paulo, 2009, p. 145-169.
ÁLvAro vILLAçA AzEvEdo
408
Por esse sistema de pagamento de aluguel, o locatário obriga-se a informar ao locador,
por escrito, em certo prazo estabelecido no contrato, o volume das vendas realizadas no mês
anterior, para que se possa proceder ao cálculo para apuração do valor devido, mensalmente.
Consta, ainda, nessa espécie de contratação, frequentemente, como obrigação do
locatário, o pagamento das despesas lançadas, diretamente, sobre a unidade, tais como
energia elétrica, gás e água, também impostos, que recaem sobre o shopping center, des-
pesas ordinárias de condomínio, proporcionalmente à área útil ocupada e, mais, a parte
referente a sua contribuição para o Fundo de Promoções Coletivas, no montante de 10%
sobre cada aluguel pago, e a taxa de serviços de vigilância, em proporção aos metros line-
ares da fachada da área ocupada.
Esse aludido Fundo tem por objeto campanhas, em todos os meios de divulgação,
que visam ao desenvolvimento geral das vendas do shopping center; tudo com o intuito
de incentivar as vendas, com variadas atividades, como as de publicidade, de policiamento
e de decoração, ao final rateadas.
Existem casos curiosos de o locatário pagar mais um aluguel, ao final do ano, para
custear despesas com 13º salário dos empregados e do pessoal da administração do edifício.
Integra o contrato verdadeiro sistema normativo, tais a Escritura Declaratória de Nor-
mas Gerais Regedoras das Locações dos Salões de Uso Comercial e o regulamento Interno
do Condomínio do Shopping Center. Assim, considera-se apto a ocasionar a rescisão do
contrato o descumprimento de quaisquer das obrigações nesses documentos estabelecidas.
Destaco que a aludida Escritura Declaratória figura como paradigma contratual, pois nela
são fixadas normas a que aderem os contratantes locatários, nos chamados contratos de locação.
Assim, por exemplo, nessa escritura, menciona-se que, nos salões de uso comercial, só
se admitem atividades caracterizadas pela adoção das melhores técnicas de comercialização,
administração e funcionamento em centros comerciais internacionalmente conhecidos,
nessa categoria de shopping center; e, mais, que o locatário deve apresentar à administração
do shopping, para exame e aprovação, todos os projetos referentes a instalações comerciais,
letreiros luminosos e decoração, elaborados por profissional capaz e idôneo, com exigências
e restrições, que nessa Escritura se estabelecem; e, ainda, que o locatário não poderá destinar
sua atividade para certos fins, como venda de artigos de segunda mão, mercadorias recupe-
radas por seguro, salvados de incêndio; e, também, que o locatário não deixe fechado seu
estabelecimento por prazo igual ou superior a 30 dias; entre outras restrições.
Por sua vez, o locador obriga-se a manter em perfeito estado os serviços de limpeza e
de conservação das partes comuns do shopping center, zelando pelo bom funcionamento
dos aparelhos de iluminação e de hidráulica dessa mesma área.
3. ALGUNS ASPECTOS PECULIARES DOS CONTRATOS DE UTILIZAÇÃO DE
UNIDADE EM CENTROS COMERCIAIS
3.1 Dúplice xação do aluguel
Por ser oneroso o contrato sob estudo, em correspondência à cessão do uso ou do uso
e da fruição da unidade autônoma, loja, por exemplo, pelo empreendedor ao utilizador,
deve este pagar àquele determinada retribuição, o preço ou o aluguel.
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO