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Contrato de locação empresarial na alienação do estabelecimento

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Vincent
AutorMárcio Souza Guimarães
Páginas445-457
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CONTRATO DE LOCAÇÃO EMPRESARIAL NA
ALIENAÇÃO DO ESTABELECIMENTO
Márcio Souza Guimarães
Professor de Direito Comercial e Coordenador do Núcleo de Direito de Empresa e
Arbitragem da Escola de Direito Rio da FGV – Fundação Getúlio Vargas. Doutor pela
Université Toulouse 1 Capitole (Centre de Droit des Affaires). Professor visitante da
Université Paris 2 Panthéon-Assas. Max Schmidheiny professor da Universidade de
Saint Gallen (Suíça). Acadêmico fundador da Academia Brasileira de Direito Civil.
Ex-membro do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro. O autor tece agradeci-
mentos ao pesquisador Pedro Siquara Carvalho pela sua contribuição ao presente artigo.
Sumário: 1. Introdução. 2. O estabelecimento empresarial. 2.1 Elementos do estabelecimento. 2.2
Trespasse. 2.2.1 Efeitos do trespasse sobre o contrato de locação. 3. Conclusão.
1. INTRODUÇÃO
A locação de imóveis é assunto que se reveste da maior relevância, tendo em vista
suas implicações no direito e na economia contemporâneos. Alcança temáticas diversas,
como o direito de propriedade, a dignidade da pessoa humana, o equilíbrio contratual
e o direito empresarial, nos casos da locação não residencial ou empresarial, objeto do
presente ensaio.
O exercício da empresa, pelo empresário individual ou sociedade empresária, realiza-
-se das mais diversas formas. Em alguns casos, cada vez mais comuns, demanda estrutura
simples ou meramente digital1.
O estabelecimento empresarial é formado pelo conjunto de bens (tangíveis e intan-
gíveis), organizados pelo empresário para o exercício de sua atividade, não raro incluindo
o imóvel, representado pelo endereço físico onde a empresa é exercida – denominado de
ponto empresarial. Em alguns casos, o imóvel em que se situa o ponto empresarial é de
propriedade do empresário ou da sociedade empresária; em outros é objeto de contrato
de locação com terceiro proprietário (locador).
Neste último caso, vislumbra-se, de um lado, os interesses do proprietário-locador
e o seu direito de propriedade; de outro, os interesses do empresário-locatário e a função
social inerente ao exercício da sua atividade. Esta contraposição se verif‌ica especialmente
nos casos em que o estabelecimento é objeto de transação (ou alienação) a terceiros, con-
substanciando o denominado contrato de trespasse empresarial.
No mundo contemporâneo, ao direito incumbe encontrar soluções de equilíbrio para
os conf‌litos de interesse, conciliar posições antagônicas e incentivar o dinamismo social e
1. A título de ilustração, mencione-se que o nome de domínio (endereço eletrônico) do empresário integra o seu estabele-
cimento empresarial.

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