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Do Desdobro ou Reparcelamento

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Vincent
AutorEdson Jacinto da Silva
Páginas45-50

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Quando se compara a legislação brasileira com a de outros países, o que se constata é que nos faltam instrumentos urbanísticos para lidar com esse tipo de situação. Em muitos países existe um sistema bem institucionalizado de rearranjo fundiário, denominado de land readjustment, pelo qual os proprietários de imóveis antigos são substituídos por novos, mais adequados ao planejamento urbano vigente, sem que se alterem as relações de propriedade preexistentes. Os proprietários entregam seus imóveis a uma entidade incumbida de executar o empreendimento, que pode ser pública ou privada, e recebem, ao final, unidades imobiliárias novas, sem pagamento de dinheiro de parte a parte.

A introdução do reparcelamento no direito brasileiro pode representar um instrumento fundamental para que se alcancem alguns dos mais importantes objetivos da política urbana contemporânea.

Contudo, a idéia de desdobro, que ocorre em casos de repartição de lote já existente, sem a preocupação de urbanização ou venda por oferta pública.

O desdobro, assim como o desmembramento e o loteamento, necessita ser aprovado pela municipalidade, e necessita de amparo legal previsto em lei municipal, pois a Lei Federal n.º 6.766/79 não trata sobre esta modalidade. O registro do desmembramento e do loteamento, diga-se, é sempre obrigatório

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(art. 18 da Lei Federal n.º 6.766/79). Já com relação ao registro do desdobro (ou desdobramento), o art. 18 da Lei Federal n.º 6.766/79 nada dispõe a respeito, pois trata apenas de loteamento e desmembramento.

Deve-se dizer que, em princípio, o reparcelamento não dispensa aprovação e registro nos termos da Lei 6.766/79. Na jurisprudência, encontram-se posições em favor da dispensa de registro especial (art. 18 da Lei 6.766/79), bastando averbação, quando não houver razão jurídica para a exigência por desnecessidade de tutela urbanística e de proteção dos adquirentes dos lotes quanto à liquidez do domínio e à segurança do negócio.

A lei federal, mesmo não disciplinando o desdobro de lote, por outro vértice admitiu-o, deixando a critério do município a fixação ou não das normas e critérios de sua aprovação.

Como do desdobro do lote resultam dois ou mais novos lotes, a lei municipal deverá levar em conta a área mínima permissível de cada lote, fixada na Lei Federal n.º 6.766/79 (art. 4º, inciso II).

Assim, por exemplo, a hipótese de um lote cuja área, após o desdobro, resultar em dois lotes com área inferior a 125 m², não poderá ser contemplada por Lei Municipal, salvo se for destinada à urbanização específica ou à edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovado pelos órgãos públicos competentes.

O registrador não deve exigir o registro especial para todo e qualquer desdobro ou parcelamento sem antes analisar o caso com profundidade, baseando-se em elementos de ordem objetiva. E, é claro, seguindo o aconselhamento de suas Corregedorias Geral.

José Renato Nalini, quando Juiz da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo, acolhendo manifestação favorável de José Celso de Mello Filho, na época Curador dos Registros Públicos, proferiu, em 14.12.1984, brilhante decisão dispensando o registro especial para significativo número de unidades. E dessa sentença extrai-se:

(...) Observe-se, contudo, que a questão do número de prédios construídos pese, embora constitua critério objetivo especialíssimo para o exame de eventual liberação, não parte de qualquer quantidade predeterminada...

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